近年来，我国经济发展迅速，房地产产业迅速崛起，不但成为国民经济的重要支柱，也成为人们最关注的话题之一。

房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、回收投资周期长等特点，其财务报表所显示的信息与常规信息相比，往往在理解判断上让人产生较大的偏差。因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法。

拿到一份财务报表，应该怎么分析？一般的分析方法主要包括趋势分析法、比率分析法及因素分析法，涉及三个层面：企业偿债能力、企业营运能力、企业盈利能力。不同报表使用者可能关注的指标有所不同。

一、会计、财务与管理的基本认识

财务与会计大不同，却与管理相似，会计工作是管理信息的可靠统计，财务工作是会计信息之分析与应用。

１.损益预算：格式上和损益表是完全一样的，通常在每个年度编制次年十二个月的预算，编制的原则是本年度的实际数字，加上营业政策所发生的影响数，所以是一个预期可以达成的营业目标。

２.财务预算：这是资产负债的预算，通常是与营业收入的比率来表现，用以评估各种资产负债是否在合适的状况下。

３.投资预算：增加固定资产的时候，都应该先编制投资预算，以便筹措资金来源，并防止资金滥用。

４.资金预算：是现金(银行存款)的预算，通常只编制三个月，主要的目的在于催收账款及作资金调度。

二、认识会计科目，看懂财务报表

会计科目是管理信息的统计分类，会计科目间的恒等关系

１.收益-费用=损益

２.资产=负债+股本+损益

企业管理人员可以要求一些特别的科目

１)将金额大的事项，用会计科目作更详细的分类：

２)将特殊成本与正常成本分开，以便异常管理：

3)费用与企业组织配合，以便预算管理:

４)会计科目按使用目的之不同而分开：用子科目产出明细表

三、从损益表看出企业的经营能力

损益表的一般常识

１.第一类是营业收入

２.第二类是营业成本

３.第三类是营业费用

4.第四类是营业外收支

四、从资产负债表看透企业体质

留意报表中隐藏的玄机 兼顾安全性及获利性

１.速动资产与流动负债间的平衡

２.企业成品、材料等存货资产与流动负债间的平衡

五、现金流量表的意义及应用

掌握现金的流量状况 现金流量表三大部分

１.营业活动所造成现金的增减

２.投资活动所造成的现金流入与流出

３.理财活动所造成的现金流入与流出

六、会计制度的借贷观念及应用

借贷平衡防止单方资料疏漏，具备内部控制功能避免弊端

七、企业都有三套账

避免因一时利益惹无限隐患，了解税务会计与其他会计的差异，三套账的作业要点各不同，管理会计要及时记账。

八、标准成本会计制度的应用

明确显示对企业的贡献，充分掌握获利状况，产生完整的管理效果

九、有关投资的财务分析方法

财务分析使投资计划更具体

损益两平点营业额＝总固定成本/毛利率

１.偿债能力＝(流动资产－存货资产)/流动负债

２.经营能力＝存货／流动负债

３.收款能力＝应收账款／平均营业额

４.客户质量＝应收票据／平均营业额

５.安定力＝固定资产/(长期负债+资本)

６.获利能力＝损益／营业额

十、掌握财务报告的阅读要领

企业每月的财务报表通常有三份主表：即损益表、资产负债表、现金流量表 。

阅读财务报表的方式是先看损益表，追查是否有某项业务或某部门绩效不彰，以致影响公司的获利能力。接着查看资产负债表，检查主要资产负债科目是否真实，尤其是存货状况更应注意。最后看现金流量表，看看利润到哪里去了。

管理用财务报表分析知识要点讲解是企业价值评估的基础，因此，学好本部分是非常有必要的。

第一步：掌握金融类经营类资产负债的划分

管理用财务报表最大的特点就是分别考虑了经营活动和金融活动，因此我们首先要把握金融资产金融负债的划分，通过其性质和特点做出判断，一般金融类资产和负债属于筹资活动产生的，筹资就要付出一定的代价，通常需要计息。

因此金融类资产和负债包括短期计息的应收票据和应付票据以及应收和应付利息，融资租赁形成的长期应付款也是为了融资产生的，属于金融负债，而长期权益性投资是为了控制经营而持有的，属于经营性资产，短期权益性投资属于金融资产，对应的应收短期权益性投资的股利，属于金融资产。

金融资产：货币资金分情况，可供出售的金融资产，交易性金融资产，持有至到期投资，应收利息，短期权益性投资，应收短期权益性投资的股利，债权投资，短期计息应收票据，金融资产形成的递延所得税资产。

金融负债：交易性金融负债、短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债、融资租赁形成的长期应付款、优先股、应付优先股股利、应付利息、金融负债形成的递延所得税负债。

第二：记住管理用财务报表的框架结构以及计算思路

普通的资产负债表左方是资产，右方是资产来源负债+所有者权益，管理用资产负债表也是一样，只不过左方代表的是经营活动，右方是金融活动，左方经营资产-经营负债=净经营资产，右方是净负债+所有者权益。

我们先记住最基础的，然后在对公式做拓展，净经营资产又等于什么?

经营性营运资本+净经营性长期资产

经营性营运资本=经营性流动资产-经营性流动负债

管理用利润表：经营损益+金融损益

经营损益=税后经营净利润=税前经营净利润(1-所得税税率)

金融损益=-税后利息费用=-(财务费用+金融类损失-金融类投资收益)*(1-所得税税率)

管理用现金流量表：实体现金流量=融资现金流量=股权现金流量+债务现金流量

债务现金流量=税后利息费用-净负债的增加

股权现金流量=净利润-股东权益的增加=净利润-股权净增加=股利分配-股份发行+股份回购=净利润-股权资本的净增加

实体现金流量=税后经营净利润-净经营资产的增加

净经营资产的增加=净经营资产净投资=净投资资本的增加额=经营资产的增加-经营负债的增加=净负债的增加+股东权益的增加=净经营资产总投资-折旧摊销

财务报表是按照会计准则编制的，符合会计上的要求，但并不能完整反映企业的价值。因此，财务分析不仅要看结果，也要看过程，更要看外部环境，看企业战略。好的财务分析，需要结合企业战略、市场趋势、行业变化、内部管理、制度以及会计政策等多个维度。