【疑难财税坊】：中关村企业财务管理协会旗下，专注分享疑难案例和解答疑难问题。更多原创和问答，可公众号/知识星球搜“疑难财税坊”。坚持更新 ，高阶交流。

一、案例背景

甲乙公司为同一控制下两个公司，甲公司使用的办公室产权为乙公司所有，使用方式为免费使用，办公室面积1000平方米，房产原值（含初装费）1000万元，乙公司目前按照房产余值缴纳房产税（自行申报），同地段市场参考价为月租金50元/平方米。

甲公司一般纳税人，乙公司小规模纳税人。甲公司经营情况较好，每年缴纳的企业所得税上千万，而乙公司目前年经营收入200万元左右，主要资产为给甲公司免费使用的房产，处于微利状态10万元左右。

二、案例分析

乙公司无偿将房屋给甲公司使用，在税务上存在以下风险：

（一）乙公司

1、增值税及附加：按照“财税2016 36号 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”需要作为视同销售缴纳增值税及附加，通常税务机关参照同地段租赁单价计算缴纳增值税及附加税。

2、企业所得税：按照“《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。”乙公司将房屋无偿提供给甲公司使用，乙应当视同提供了租赁劳务，征收企业所得税。

3、房产税：根据“财税[2009]128号第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”目前由乙公司自行申报缴纳，跟税收规定有差异，但涉税风险不大。

（二）甲公司

甲公司每年缴纳的所得税金额较大，期间费用中无房租支出，很不合理。

三、财税方案

建议甲司和乙公司按照合理的市场价格约定租金，比如：按照市场价50㎡约定月租金，两个公司的税金测算如下：

（一）乙公司

1、含税年收入=50*1000*12=600,000.00元；

2、增值税：600,000.00/1.05*5%=28,571.43元；

3、附加税：28,571.43*(7%+3%+2%)*50%=1,714.29元；

4、房产税：出租方式下600,000.00/1.05*12%*50%=34,285.71元，原按照原值计算缴纳1,000,000*70%*1.2%*50%=42,000.00元，节约房产税7,714.29元；

5、印花税：600,000.00/1.05*0.1%*50%=285.71元；

6、改为出租方式后该房屋与原方式对所得税影响=（600,000.00-28,571.43-1,714.29+7,714.29-285.71）*5%=28,857.14元。

税金增加合计51,714.28元。

备注：折旧无论哪一种方式均在乙公司所得税前扣除，此处不考虑。

（二）甲公司

1、管理费用-房租：571,428.57元；

2、增值税：少缴纳28,571.43元；

3、附加税：少缴纳3,428.58元；

4、印花税：600,000.00/1.05*0.1%=571.42元；

5、企业所得税：少缴纳（571,428.57+3,428.58+571.42）*25%=143,857.14元。

税金减少合计146,714.30元。

甲公司和乙公司合计少缴纳税金：146,714.30-51,714.28=95,000.02元。

可见，经过上面简单的处理，降低了乙公司补缴增值税及附加和企业所得税的风险，在甲乙双方总体来看同时还节约了税金。

上述处理，实质上仅仅是将甲乙双方出租使用房屋的真实状态还原并缴纳相应的税款，就可以降低风险并能产生一定的节税效果。

当然，中国的税收体系确实很复杂，涉及到专门的问题，欢迎评论区留言或私信。若文章对你有帮助，动动手指分享给更多人吧。