今年商业地产受到了一定的冲击影响，如何将不利影响降低到最低，以获取最大经济利益呢？节税增利是一个不错的选择，还可以彰显会计人员财务创收的个人价值。本文对商业地产提供9种节税方案，小编将分几天陆续分享给大家，以飨读者。

为节省篇幅，后续税筹方案2至方案9不再重复原始案例内容，想了解原始案例详情，请到我的主页查找，或搜索“共享会计师税务筹划之商业地产节税增利方案1”。

【房产税节税方案2】增加推广费

筹划思路： 在商户承担的租金物业费等租赁成本总额一定的前提下，尽可能降低租金，把租金一部分以物业费和推广费的名义收取，合理规避房产税。

【方案2】假设力达公司增加物业费推广费1200万元（有物价局批文），物业管理费为1200万元（有物价局批文），成本1202万元，已取得可抵扣进项62.5万元，天达公司租金相应合理调低1200万元，即每年租金为10800万元，成本6818万元，取得可抵扣进项562.5万元，租金发票由天达公司开具给客户，推广费及物业管理费发票由力达公司开具。天达公司及力达公司要交哪些税费呢？

涉及税款：

一、天达公司收租金10800万元

1.增值税：10800/1.09×9%-562.5=329.24万元

2.增值税附加：329.24×12%=39.51万元

3.房产税：10800/1.09×12%=1188.99万元

4.土地使用税：5×6=30万元

5.印花税：10800/1.09×0.1%=9.91万元

6.企业所得税：（10800/1.09-6818-39.51-1188.99-30-9.91）x25%=455.46万元

7．净现金流：10800-329.24-39.51-6818-1188.99-30-9.91-455.46

=1928.89万元

二、力达公司收物业费推广费1200万元，物业管理费1200万

1.增值税：2400/1.06×6%-62.5=73.35万元

2.增值税附加：73.35×12%=8.8万元

3.企业所得税：（2400/1.06-1202-8.8）x25%=263.34万元

4．净现金流2400-73.35-1202-8.8-263.34=852.51万元

★总现金流：1928.89+852.51=2781.4万元

比筹划前增加了现金流：126.08万元（2781.4-2655.32）

★经过税收筹划，【方案2】比【案例】节省税费：126.08万元。

筹划实操、风险及注意点

1.这里，因为物管费再提高，也不能超过当年收费标准。所以，这里考虑增加推广费等。

2.与正常物业管理费区别，推广费可设定为商业营销活动策划、推广服务费、装修服务等。

3.企业在签订租赁合同时，进行合理、有效规划，可适当降低房产税及增值税，出租企业也能找出应对“价格偏低”的合理、正当、有效的理由。

4.该方案风险在于：

1）力达公司为天达公司提供服务可能会被视同销售服务。

2）力达公司收取1200万元管理费及1200万元推广费的合理性问题。

3）天达公司收取租金10800万元的合理性。

注意点：需要注意的是推广费及物业管理费通常也需要参考当地的收费标准，并不能做到无限提高，也不能逐年提高。

（未完待续）

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