产业地产/特色小镇是金矿还是陷阱？

“产业地产和特色小镇原本是不存在的，一个建立在政府不作为和企业钻空子基础上的畸形产物而已。”

——一位领导对特色小镇和产业地产的尖锐质疑

目前国内排名前20的房地产商中，有一半以上涉足产业地产、特色小镇。2018年，全国300城市共成交产业用地6、3亿平方米，全国3000多个特色小镇，大都在艰难的融资路途中为生存而煎熬着；

特色小镇站在时代的风口，也承受着这个时代的未知和焦虑：

你是产业性的地产？还是有产业的地产？你是有特色的小镇？还是披着特色的跑马圈地？

单纯产业地产/特色小镇获利空间有限，精细化的运营和服务是成功的关键，而赢利模式设计和税务规划是双核心。

产业地产和特色小镇是个高度复合化的跨界资源整合。它们赢利模式如何设计？运营的风险如何应对？如何通过事前的税务规划提高产业地产和特色小镇的盈利空间？

站在风口浪尖，寻找产业地产/特色小镇的最佳实践和税务解决方案，让您飞起来！

时下，特色小镇建设之潮十分火热。据统计，全国特色小镇试点总数超过2000个，动力源自传统发展路径依赖，有些地区不惜下指标、炒概念、造“特色”，把特色小镇当融资平台，大搞房地产。什么样的特色小镇才有生命力？什么样的特色小镇值得投资？如何在国家宏观调控与市场调节作用下成功运营特色小镇？

【详细内容】

第一部分：产业地产顶层设计与运营核心问题

一、产业地产八大纬度模型

1、产业维度：产业是产业地产的核心

2、政策维度：政策是产业地产的前提

3、运营维度：运营是产业地产的保障

4、金融维度：金融是产业地产的引擎

5、空间维度：物理空间是产业地产的载体

6、科技维度：科技是产业地产的未来

7、文化维度：文化是产业地产的灵魂

8、互联网维度：互联网是产业地产的工具

二、产业地产实施要点

（一）产业地产VS城市

1、更多考虑人的尺度

2、打造10分钟步行工作生活圈

（二）特色小镇VS产业园

1、激发企业与社会人才的创新动力

2、关注重点是产业生态链

3、营造高端人才集聚的要素

（三）创新：产业地产的最大公约数

（四）特色：产业地产的根本

（五）产业园：物理形态与空间载体

（六）工作机制：以联合体来共同面对系统性课题

（七）产业地产三个阶段：政府角色变化，由“主导”到“引导”再到“服务”

三、产业地产实操案例

（一）产业地产常见问题

1、没有任务书，只有产业导向

2、建设时间短，建设要求高

3、没有可借鉴的建设经验

（二）案例分享

1、梦想小镇

除了历史保护建筑，其它建筑要不要拆？

整个项目采用什么风格，徽派民居还是现代中式？将来每栋建筑放什么功能？

2、玉皇山南基金小镇

如何在碎片化区块改造中诞生一个世界级的基金小镇？它的引爆点是什么？如何实现改造和后期运营？

3、云栖小镇

传统产业园公共界面如何处理？如何做好传统工业园的升级转型？

第二部分：如何打造产业地产、特色小镇的赢利逻辑

一、特色小镇商业模式如何设计？如何才能保证赚钱？

二、打造特色小镇的“1+X”生态模型

案例分析：某医疗健康小镇赢利模式和运营模式分析

三、特色小镇的四大趋势

1、传统房企开始向特色小镇或产业地产转型

2、产业地产商开始大肆布局

3、制造企业、电商向产业地产延伸

4、金融资本开始青睐特色小镇/产业地产

四、为何进军产业地产/特色小镇？

1、低成本乃至免费土地的诱惑

2、低成本融资的诱惑

3、可观的利润诱惑

五、产业地产/特色小镇融资与资本运营之路

案例分析：某产业小镇如何通过利益交换快速找到救命钱？

六、如何获批国家级特色小镇？如何申请到国家补贴？

第三部分：产业地产/特色小镇税务规划及实操问题解析

一、产业地产/特色小镇涉税基本分析

二、产业地产/特色小镇税务规划主要方向

三、产业地产/特色小镇税务规划的核心是前期拿地

案例分享1：拿地与规划阶段涉税分析与税务规划

案例分享2：医疗行业、教育研发、养老服务、文化旅游业、农业观光种植等行业涉税分析

四、产业地产/特色小镇涉税实务问题解剖

1、政府返还的财政奖励款如何少交税？

2、土地如何分宗税负最低？

3、特色小镇/产业地产应设立多少开发主体？

4、自持物业与销售物业的土地成本如何倾斜与调整？

5、是否可以将定向开发的物业以股权方式进行销售

6、政府需要配建的红线外支出如何计入项目成本？

7、非营利性养老地产有哪些税收优惠？如何利用？

8、候鸟式销售物业能否不缴纳土地增值税？

9、从税务角度如何看特色小镇的“特色”，有何利用空间？

10、自持的文旅、医疗、颐养产业发生的亏损如何弥补、综合平衡以降低企业所得税？

11、如何将地产利润转化为产业利润，以降低整体税负？

来源：房地产培训网