看完前面7个方案的朋友们，你们的收获大吗？今天给大家分享商业地产的最后两个税务筹划方案。为节省篇幅，不再重复原始案例内容，想了解原始案例详情的朋友们，请到我的主页查找或搜索“共享会计师税务筹划之商业地产节税增利方案1”。

【节税方案8】免税期及以场地合作入股节税方法

【方案8】接【方案3】，承租方租期二年，双方协商一致，同意给租户要求二个月的免租期。房产原值为80000万元。

税款分析：

有免租期房产税：

1.免租期房产税：80000x（1-30%）x1.2%/12×2=112万元

2.租赁期房产税：房产税：750/1.09×12%x22=1816.51万元

合计要交房产税：112+1816.51=1928.51万元

免租期筹划方案：

1.每月租金750万，二年租期，其中有二个月免租，实际租金为：750×22=16500万元。

2.每月租金750万，二年租期，不约定免租期，实际分摊到每个月，每月租金为：16500/24=687.5万元，则实际租金为：687.5×24=16500万元；两种方式总租金是一样的。

总结：免租期的优惠对承租方来说也得到了实际体现，只是在合同协议中规避“免租期”敏感条款，实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。

计算租期的房产税：不约定免租期，直接按687.5万元/月确定整个租赁期限的租金标准，均从租计征房产税，则筹划后整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计687.5/1.09×12%x24=1816.51万元。

★经过税收筹划，可实现减税约合112万元（1928.51-1816.51）

用房产原值计算出来的每年要交的房产税为80000x（1-30%）x1.2%=672万元。

用租赁价计算出来的每年要交房产税为9000/1.09×12%=990.83万元。

差额为318.83万元（990.83-672)。

★从这个差额，又有另一个筹划思路：天达公司可以考虑跟各商家合作，天达公司以场地合作入股，跟各商家合作共赢分利润，这样子，天达公司跟商家就不是租赁关系，而是天达公司自用，按房产原值计算交纳房产税，一年下来最少节省了318.83万元的房产税。当然，注意要做到合理合法，也需要考虑跟商家合作的其他风险，不能单单考虑节税。总之，要选择对自己最有利的又合法的节税方法。

政策依据及解析

政策依据：《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

解析：关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人及出租人按照房产原值，即从价计征缴纳房产税。

【节税方案9】构建产业园等产业享受税收优惠

筹划思路：如果有条件，天达公司可以从商业与产业的结合切入谈合作，通过构建包括孵化器，产业园，专家楼，研究院等特色分明的产业形态，商业配合产业推动，获得包括土地，资金等支持，并享受免征房产税和城镇土地使用税、免征增值税等税收优惠。

政策依据

《关于科技企业孵化器大学科技园和众创空间税收政策的通知》（财税〔2018〕120号）

一、自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税。

★筹划后每年总共节约了732.3万元。

315.2（会员制+推广费）+306.79（小微企业所得税）+12.6（加计抵减10%）+1.52（残保金）+96.19（增值税小规模优惠）=732.3万元

结语： 省得越多，意味着利润越大，对于企业来说非常有利。综合以上，哪一招对贵司最有用呢？你可以具体分析自己企业的实际情况，做好税务筹划。税务筹划不是仅仅看条文，更需要大家结合企业的实际情况，不违背商业逻辑进行筹划。

商业地产税务筹划的9个方案分享完毕，如有其他疑问欢迎评论留言。

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