《国地税合并严征管体制下房地产企业土地增值税模拟清算和检查应对》

于仁德老师

房地产企业增值税改革平稳运行期刚刚开始，又进入国地税合并的严征管体制，增值税税率下调对清算结果造成哪些影响？新出台的《企业所得税税前扣除凭证管理办法》对土地增值税清算有哪些影响？金三系统与大数据征管给企业清算带来哪些隐忧？如何进行开发前期公司整体组织架构搭建有效应对土地增值税的高税负问题？如何利用本企业财务资料结合国家最新土地增值税新政进行土地增值税测算和模拟清算？税务机关如何进行土地增值税清算检查和纳税评估？如何有效应对？通过实操案例结合申报表填报的模拟演练，让您轻松掌握土地增值税的测算管控和清算检查应对新技能。

【主讲专家】于老师，全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，政策解析深刻，培养学员树立针对房地产和建安企业行业运营特点的财务管控思维观解决实践中对各类财税疑难问题的处理能力。

【主办单位】北京中经阳光税收筹划事务所、丰德恒诚（北京）科技有限公司

【培训时间】7月11日全天报到，12-13日（周五、六）

【培训地点】武汉•武汉科园宾馆

【课程大纲】

第一章 土地增值税清算管控必备知识。

第一节 土地增值税管理必备知识。

1、征收范围界定；

2、不征税范围界定；

3、不纳入征税范围界定；

4、免税范围界定；

5、土地增值税的纳税人；

6、土地增值税的税额计算。

【案例】房产已全部销售，公司一直未取得土地使用权，是否征土地增值税？

第二节 土地增值税的征收管理。

1、土地增值税的预征；

预缴土地增值税应注意哪些问题？预缴税款如何会计核算？

2、土地增值税的清算。

案例：如何通过清算单位进行土地增值税的前期整体税收筹划？

【案例】销售房屋时赠送开发产品，如何计算土地增值税？

【案例】政府按土地出让协议规定价格回购安置房，如何确认销售不动产收入？

第二章 土地增值税清算模拟演练。

第一节 收入总额的确认和清算审核。

1、与收入相关的面积。

2、收入总额的确认。

政府限定回迁房价格如何确认收入额？

3、收入总额的清算审核。

第二节 扣除项目金额确认和审核。

1、扣除项目的扣除原则 。

2、土地成本的归集和分配 。

3、前期工程费的归集和分配 。

4、建筑安装工程费的归集和分配。

【案例】单栋建筑含不同类型房产，清算时其建筑成本应如何分摊？

5、公共配套设施费的归集和分配。

【案例】房地产企业房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？

【案例】清算时，对开发公司“在小区外为政府建公益性设施发生的费用”是否允许扣除？对该部分设施取得的进项税，土地增值税清算时如何处置？

6、开发间接费的归集和分配。

物业启动费计算土地增值税时能否扣除？

【案例】房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

【案例】利息扣除的选择实例应用。

7、期间费用的处理。

期间费用和开发间接费用如何区分？房地产企业哪些费用土地增值税清算时必须作为管理费用认定？

8、税金的处理。

营改增后土地增值税税金扣除常见误区及风险把控。

9、其它扣除项目金额。

整体购买未竣工开发项目土地增值税清算时如何扣除？

单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?

烂尾楼收购涉税风险剖析及规划策略。

案例1：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。

案例2：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例。

案例3：项目横跨营改增前后，清算时收入、成本、费用、税金、加计扣除如何计算？

10、清算后再转让房地产的处理。

以核定征收方式清算项目再转让房地产的，如何计算土地增值税？

清算后转让房地产，土地增值税如何处理？

清算期间转让房地产，土地增值税如何处理？清算后取得成本费用，土地增值税如何处理？

11、核定征收清算。

12、土地增值税会计处理。

13、土地增值税的监管。

14、土地增值税清算的六大步骤。

15、土地增值税清算小结。

第三章 土地增值税清算检查应对

1、清算审核概述

2、案头初审

3、实地调查取证

4、清算主体的审核

5、项目收入的审核

6、扣除项目的审核

第四章 土地增值税的返避税和税收筹划

第一节 土地增值税的反避税

目前国家出台的土地增值税返避税政策有哪些？企业应关注哪些涉税风险点？

第二节 土地增值税的税收筹划

如何利用代建房、合作建房、增加扣除项目金额、税收优惠、代收费用等筹划实例。

第五章 土地增值税清算案例应用

第一节 基本案情

第二节 检查发现情况

第三节 土地增值税清算应注意的问题

请准备好企业的实际疑问，在课堂上和您共同分享解决方法的喜悦。

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