1.房地产企业的特点

1.1 经营模式分析

房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。不同的房地产企业具有不同的营业模式，按盈利模式可分为销售物业模式和自营物业模式。

销售物业模式：通过购买土地、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个环节实现盈利目标。该经营模式的特点是可一次性出售房地产实现收入。

自营物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过租赁、联营、自营等方式实现盈利目标。该经营模式的特点是开发投入资金较大，持续经营，分期取得营业收入。

1.2 房地产项目经营流程

房地产产品包括房产和土地，一般要经过前期准备阶段、建设施工阶段、销售或自营阶段。

1.2.1 前期准备阶段

包括购买土地、立项规划审批（省市发改委）、设计施工（取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证（住建局））、市场规划等。可见，产品开发审批程序多，涉及主管部门多。所以，房地产企业需要根据自身情况，包括：资金来源、建设方式、经营模式等进行详细规划和战略决策。

1.2.2 建设施工阶段

房地产企业需要根据前期规划和设计方案完成开发产品的建设。该建设过程包括产品设计、工程发包、产品验收、资金筹划等。产品设计需要聘请专业的规划设计和建筑设计机构来完成。房地产公司可以通过自建、委托代建、发包等方式完成建设。无论通过什么方式建设，最终产品均要通过政府相关部门的监控，还需要经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等程序后，才可交付使用。另外，产品建设周期长，资金投入大，资金取得、分阶段投入，保证资金流都是很关键的工作。而且产品结构组成、工程建设方式、资金来源等均是税收筹划的关键环节。

1.2.3 销售或自营阶段

以销售物业模式经营的房地产企业通过出售房地产回笼资金，实现利润。销售分为预售和现房销售，一般房地产企业都实行预售方式，提前实现资金回笼。预售商品房实行预售许可制度，房地产企业需向住建局房管部门登记，取得“商品房预售许可证”后方可预售。在产品交付之前，需通过政府的竣工验收，另外还需落实物业管理公示及物业方案。

以自营物业模式经营的房地产企业通过招商、招租、开办企业等方式，实现营业收入。

该阶段的销售价格区间、经营模式、清算时间等是税务筹划的关键。

1.3 经营风险

1.3.1 市场风险，房地产建设周期，往往历时好几年才能完成。房地产市场价格变化很大，

从以下的趋势图，我们可以看到，全国平均房价从2000 年到2017 年大约涨了4 倍。而对于一二线城市，涨幅则更大。所以对于房地产企业来说，销售定价存在一定的市场风险。毕竟中国的商品房在销售之前是要到政府主管部门备案的，包括售价备案。商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5%，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。

不仅销售物业模式经营的房地产企业存在一定的市场风险，以自营模式的房地产企业租赁价格等也存在市场波动风险。

2000-2017年全国平均房价

1.3.1 政策风险

由于房地产企业在开发前期准备阶段、建设施工阶段和销售或自营阶段，均需要经过政府很多部门监管，涉及的政策和监管程序较多，所以房地产企业存在一定的政策风险。

1.3.2 财务风险

房地产企业的盈利模式决定其存在的现金流风险、盈利风险、销售风险。现金流风险，由于开发产品投资巨大，资金链不能够持续稳定，是房地产企业最大的风险。盈利风险，施工过程中，施工合同一般只是暂定价，最终价格需要在竣工结算后才能确定，利润也只有在竣工结算后才能确定，平时的预测也可能存在差异。销售风险，因不动产的售价较高，市场竞争较激烈，若产品不被社会认可或建设不合理，则很难出售。另外，不动产销售对金融政策的依赖程度较高，银行按揭贷款利率波动将影响房地产企业销售情况。

1.3.2 税务风险

房地产企业涉及的税种多，税额大，整改项目一般均超亿元，而且实行预缴和清算制度，预测数据存在不确定性，税收政策变动不可预知，所以房地产企业存在税务风险，需要专业的税务人员进行把关和筹划。

2. 房地产企业会计核算特点

房地产企业在收入与成本结转上与其他行业存在差异。房地产企业在预售房产时记入预收账款，并在项目竣工交付后结算为销售收入。开发建设支出记入开发成本，工程结算后转入开发产品，并在项目竣工交付后按比例结转为销售成本。

3. 房地产公司的涉税分析

房地产企业涉及的税种较多，分别为增值税、土地增值税、印花税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、企业所得税等。在开发不同阶段涉及的税收也不同，具体涉税内容，我们来一一分析知晓。

3.房地产企业涉税分析

3.1增值税分析

财税[2016]36 号文规定从2016 年5 月1 日起，在全国范围内实行营业税改增值税试点，房地产企业及与房地产行业紧密相关的建筑业由营业税时代进入增值税时代。

3.1.1 根据《营业税改征增值税试点实施办法》（一下简称“试点实施办法”规定：

3.1.1.1 纳税义务人：第一条：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

3.1.1.2. 征税范围：

第十条：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外；第十一条：有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。第十四条：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

从《试点实施办法》开看，与营业税规定的征收范围存在一定的区别： 《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕第191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但是从营改增后，不动产投资入股共担风险的事项，属于有偿转让不动产之列，需要按规定缴纳增值税。

3.1.1.3. 税率和征收率

第十五条第二条：不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11% 。后国家税务总局先后两次调减税率。《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》2019 年第39 号文修改为9% 。

增值税征收率为3% ，财政部和国家税务总局另有规定的除外。（不动产转让征收率具体见计税方法）

3.1.1.4. 增值税计税方法

第十七条：增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。其中一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税；小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额= 当期销项税额－当期进项税额（销售额＝含税销售额÷（1+ 税率））

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

其中不得从销项税中抵扣的进项税有：1. 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

2. 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

3. 非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

4. 非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。）

注：非正常损失的不动产是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

5. 购进的旅客运输服务、 贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。《财政部 税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》2019 年第39 号文修改为“购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务”。 也就是说房地产企业贷款产生的利息是不能抵扣进项税的。

3.1.1.5 增值税纳税义务发生时间

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。其中收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项；取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

所以，房地产企业预售房产时，根据销售合同需要在一定时间内付首付款，那这时就需要根据书面合同约定首付款时间发生纳税义务，一般不会先开具预售发票预缴增值税。剩余款项应该在不动产权属转移即交房的当天发生纳税义务。

3.1.1.6 增值税纳税地点

固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。非固定业户应向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或居住地主管税务机关补征税款。

由于房地产企业根据项目情况会在不同地方设立分支机构，即项目经理部，一般总分支机构分别核算缴纳增值税，特别情况除外。

3.1.1.7 销售服务、无形资产、不动产注释

根据《销售服务、无形资产、不动产注释》中1. 房地产租赁服务应属于现在服务业中的租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。2. 转让土地属于销售无形资产中的自然资源使用权业务。3. 销售不动产是指转让不动产所有权的业务活动。

《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》2019 年第39 号文自2019 年4 月1 日至2021 年12 月31 日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10% ，抵减应纳税额。因此以不动产租赁经营模式的房地产公司符合条件的可适用加计抵减政策。

3.1.2营业税改征增值税试点有关事项的规定

3.1.2.1 不征收增值税项目

1. 根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。

2. 存款利息。

3. 被保险人获得的保险赔付。

4. 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

5. 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

除了以上5 项内容不是增值税征收项目，其他收入性项目均属于增值税征收范围。其中资产重组是房地产企业可利用的税收筹划点。

3.1.2.2 销售额的确定

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）， 以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》中明确“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

根据《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）：增值税一般纳税人应在“应交增值税明细账下设置若干明细：进项税额、销项税额、已交税金、销项税额抵减、转出未交增值税、减免税款等。一般纳税人按照现行增值税制度规定因抵减销售额而减少的销项税应记入“销项税额抵减”项下，借：应交税费—应交增值税（销项税抵减），贷：主营业务成本。

3.1.2.3 不动产转让计税方法

3.1.3 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

根据税务总局公告2016 年第18 号文件明确了房地产开发企业销售额、预征流程及预征率，具体情况如下：

涉税事项	一般计税方法	简易计税方法	小规模纳税人
销售额	销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）	以取得的全部价款和价外费用为销售额，	以取得的全部价款和价外费用为销售额，
当期允许扣除的土地价款	当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款	不得扣除对应的土地价款。	不得扣除对应的土地价款。
预缴税款	应预缴税款=预收款÷（1+适用税率9%）×3%	应预缴税款=预收款÷（1+征收率5%）×3%	应预缴税款=预收款÷（1+征收率5%）×3%
不得抵扣进项税	不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）	不得抵扣进项税	不得抵扣进项税
纳税申报	纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。	纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。	以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
发票开具	自行开具增值税发票；2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。	自行开具增值税发票；2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。	自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管税务机关申请代开。其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

注1 ：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年4 月30 日前的房地产项目。《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年4 月30 日前的建筑工程项目。

注2 ：增值税涉税企业出售不动产须向不动产所在地和主管税务机关分别预缴和申报；出租不动产，若不动产与机构所在地不在同一县（市）的，须向不动产所在地和主管税务机关分别预缴和申报。

注3 ：其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5% 的征收率计算应纳税额。

注4 ：个人出租住房，应按照5% 的征收率减按1.5% 计算应纳税额。

3.1.4 《关于营改增试点若干征管问题的公告》国家税务总局公告2016 年第53 号

公告明确了房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票应选择发票代码为“602 销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏填写“不征税”。2016 年4 月30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，发票代码为“603 已申报缴纳营业税未开票补开票”。

3.1.3营业税改征增值税试点过渡政策的规定

免征增值税的情况有：

1. 为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。

2. 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

3. 涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

4. 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

涉及不动产转让或租赁的增值税税收优惠除此之外，就没有了，这是税收筹划的关键。

3.2土地增值税分析

3.2.1 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税的征税对象是以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的行为。计税依据为增值额超额累进税率。

在计算土地增值税时，关键指标为收入与扣除项目。收入即转让房地产过程中取得收入。扣除项目包括：1. 取得土地使用权所支付的金额，包括土地价款和契税、印花税等有关费用；2. 开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；3. 开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、 财务费用。( 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和 的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10% 以内计算扣除。); 4. 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；5. 与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税教育费附加等。6. 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20% 的扣除。

土地增值税以纳税人对不动产的成本核算为计税依据，根据项目规划情况，相似项目分类核算的科学性很重要，对 于利息费用的是否需要提供银行等金融机构证明的核算等都是税收筹划点，即费用扣除标准按5%扣还是10%的标准来扣。

另外，四级超额累计税率临界点，如何确定不动产转让价格区间也很重要。

税收优惠方面：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20% 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20% 的，应就其全部增值额按规定计税。

3.2.2国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号

3.2.2.1. 关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3.2.2.2. 房地产开发企业未支付的质量保证金

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

3.2.2.3. 关于拆迁安置土地增值税计算问题

1. 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2. 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3. 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

3.2.2.4 关于转让旧房准予扣除项目的加计问题，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5% 计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12 个月计一年；超过一年，未满12 个月但超过6 个月的，可以视同为一年。

3.2.2.5 《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》财税〔2018 〕57 号

根据57 号文规定企业在改制重组、合并和分立的，暂不征收土地增值税，具体规定如下：

1. 按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

2. 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

3. 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

4. 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形

企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

3.2.2.6 土地增值税征收管理梳理

《 关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：一、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

以上预缴土地增值税的预征率以各地区确定为准，计税依据原则上纳税人可选择财税[2016]43号文或国税总局公告2016年70号文，但有些地区会效仿预征率一刀切，强制要求一种方法。

3.3 房产税

3.3.1 中华人民共和国房产税暂行条例

3.3.1.1 纳税主体

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

注：出典房屋出典一般是指产权所有人将房屋、生产资料等产权，在一定期限内出典给其他人使用，而取得资金的一种融资业务。

3.3.1.2 计税依据

房产税依照房产原值一次减除10% 至30% 后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

3.3.1.3 税率

依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2% ；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12% 。

3.3.1.4 免纳房产税

1. 国家机关、人民团体、军队自用的房产；

2. 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

4. 个人所有非营业用的房产；

5. 经财政部批准免税的其他房产。

3.3.2 关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知

根据财税[2005]181 号文件，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

3.3.3 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

3.4 土地使用税

3.4.1 城镇土地使用税暂行条例

3.4.1.1 纳税主体

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税( 以下简称土地使用税) 的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

3.4.1.2 计税依据为纳税人实际占用的土地面积，按每平方米年税额计算，每平米税额为：1. 大城市1.5 元至30 元；2. 中等城市1.2 元至24 元；3. 小城市0.9 元至18 元；4. 县城、建制镇、工矿区0.6 元至12 元。

3.4.1.3 免缴土地使用税单位如下：1. 国家机关、人民团体、军队自用的土地；2. 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4. 市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5. 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6. 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5 年至10 年；7. 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

3.4.1.4 纳税义务发生时间：1. 征用的耕地，自批准征用之日起满1 年时开始缴纳土地使用税；2. 征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

3.4.2 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财税[2008]24 号

根据财税[2008]24 号文规定对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

3.5 企业所得税

3.5.1 企业所得税法及实施条例

3.5.1.1 纳税义务人

居民企业就其来源于中国境内、境外所得缴纳企业所得税（适用25% 税率）；非居民企业非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税（适用25%税率）。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税（适用20%税率）。

3.5.1.2税收优惠

一、免税收入：（一）国债利息收入；（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；（四）符合条件的非营利组织的收入。

二、符合条件的小型微利企业，减按20％的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

三、民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分，可以决定减征或者免征。自治州、自治县决定减征或者免征的，须报省、自治区、直辖市人民政府批准。

四、企业的下列支出，可以在计算应纳税所得额时加计扣除：（一）开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用；按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。（二）安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。

五、企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。

六、企业综合利用资源，生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入，可以在计算应纳税所得额时减计收入。是指企业以《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的资源作为主要原材料，生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品取得的收入，减按90%计入收入总额

3.5.2 企业重组所得税

详见之前分享的文章《企业重组之所得税分析、税收筹划及案例分析》一文。

3.6 印花税

3.6.1 印花税暂行条例及施行细则

纳税人：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应按规定缴纳印花税。

施行细则明确了无论在境内还是在境外书立，只要是在中国境内具有法律效力，受中国法律保护的凭证，均应依法贴花。

房地产企业涉及印花税税目为：产权转移书据，营业账簿，加工承揽，建设工程承包，财产租赁。具体计税依据和税率如下：

3.6.2 财税[2003]183 号财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知

第三条：企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

说明：企业改制包括国有企业依《公司法》整体改造成国有独资有限责任公司；企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业改造成有限责任公司或股份有限公司；企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司；企业将债务留在原企业，而以其优质财产与他人组建的新公司。

3.7 契税

房地产企业契税主要是获得土地使用权时需要缴纳。

3.7.1 《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则

凡是受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人均是契税纳税人。契税税率为3% —5% 。按照成交价格、市场价格或交换差价为计税依据。除国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征，其他单位除财政部规定外均须依法纳税。

3.7.2 《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》财税〔2015 〕37 号

为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14 号），支持企业、事业单位改制重组，对企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行资产划转调整、同一投资主体内部土地房屋权属的划转、经国务院批准实施债权转股权的企业、公司股权（股份）转让等情况下免征契税。

以上所称免征契税行为中企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立需投资主体存续，及原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；企业破产，指企业依法实施破产，债权人（包括企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，能够妥善安置原企业全部职工，且按照《劳动法》签字劳动合同年限不少于三年，免征契税，安置超过30% 的职工并签订劳动合同年限不少于三年，减半征收契税。

综合：以上就是对房地产企业涉及到的主要税种进行简单整理、分析，接下来，我们将根据税法规定结合企业具体运营模式进行税收筹划。

4.房地产企业的税收筹划

4.1 筹划方法

税收筹划方法比较多，具体详见以下表格：

特定条款税收筹划规律	税制要素筹划规律	寻求差异税收筹划规律	会计处理税收筹划规律	税收临界点筹划规律	企业组织形式筹划规律	流程再造法税收筹划规律
选择性条款筹划方法	税率筹划方法	地域差异筹划方法	会计估计筹划方法	税率零界点	子公司	义务转化法
优惠性条款筹划方法	税基筹划方法	行业差异筹划方法	会计政策选择筹划方法	税基零界点	分公司	拆分法
缺陷性条款筹划方法(不提倡）	纳税范围筹划方法	企业性质差异筹划方法	税务转嫁税收筹划规律	时间临界点	个体工商户	捆绑法
	递延纳税技术					搭桥法

4.2 筹划思路及重点

结合房地产企业涉及的税收法规情况及筹划方法，主要从增值税、土地增值税、所得税、房产税、契税等筹划空间较大的税种入手，按照房地产企业运营特点，分为前期准备阶段税收筹划、开发建设阶段税收筹划、销售或自营阶段税收筹划、清算阶段税收筹划。

4.2.1 增值税税收筹划注意要点

4.2