第十三章财务分析

13.1基础数据与参数选取

1.财务价格

项目评价是对未来活动的估计，投入和收入都在未来一段时间发生，所以采用预测价格对拟建项目未来的效益和费用进行估算。

在本报告财务评价中计算营业收入及费用成本所采用的价格是含增值税的价格，因此本报告财务评价报表均是按含增值税的价格设计的。

2.项目计算期

根据项目的行业周期特点和设备使用寿命年限，本项目财务评价分析的计算期定为10年，不含建设期(这里建设期为建设工期，即从项目工程施工开始到竣工验收)。

3.财务基准收益率设定

参考行业近年的平均收益水平、核算年限，同时考虑到政府对创新型产业用房租金标准的相关规定，本项目财务评价的基准收益率设定为6%。

4.税费

根据现行财税制度，本项目适用的主要税种和税率：增值税：物业收入6%，附加税：增值税的12%，房产税(租金收入的12%)，所得税，各年均为25%。

5.财务评价所依据的基本假设

(1)预测期内不发生国家宏观经济政策和产业政策重大变化情况。

(2)不考虑发生自然灾害及其他不可抗力事件的影响。

(3)现行的经营环境及项目特有的各种优势能够保持或无重大变化。

(4)不考虑其他影响项目盈利能力的重要事项发生。

(5)各种风险因素对未来期间经营影响很小。

6.其他计算参数

(1)计价货币为人民币。

(2)财务评价报表详见报告后附表。

(3)在计算中，由于保留小数位数的缘故，某些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不一致，并非计算有误。

13.2 编制依据

1、国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版;

2、国家发展计划委员会办公厅《投资项目可行性研究指南》;

3、中国金融出版社《项目评估实务》;

4、国家现行的税收政策和会计制度;

5、项目确定的各项技术经济指标;

13.3收入测算

项目盈利点参见下表所示：

图表13-1项目赢利点明细表

项目正式运营后，按物流园区的设计能力计，十年期年均销售收入12,135.90万元(详见附件：2、营业收入一览表，2017年基价，含建设期、税)。

13.4销售税金及附加

项目十年平均期纳增值税及附加共计2,768.03万元。(详见附件：营业收入核算表，不含企业所得税)

按照入驻企业每平米每年纳税0.05万元核算(含所得税，实际纳税预计每平米0.3万元以上)，项目入驻企业十年平均期保守估计纳税总额约为6,008.09万元。

13.5 成本核算

1、折旧与摊销

固定资产按直线法计算折旧费，建筑物折旧年限30年，无形资产按使用的受益年限，按照50年进行摊销，其设备按照10年摊销，净残值率取3%。

2、管理费用

根据公司现有财务数据分析计算，按营业收入的3%计算。

3、销售费用

参考行业平均水平及对公司现有财务数据的分析，按营业收入的5%计算销售费用。

4、修理费用

按固定资产原值的3%计算。

13.6财务评价分析

13.6.1盈利能力分析

现金流量表包括项目投资现金流量表和资本金财务现金流量表，是以项目作为一个独立系统，反映项目在整个计算期(包括建设期和运营期)内现金的流入和流出，计算项目投资的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等指标，考察项目投资本身所具有的盈利能力。

图表13-2 项目盈利能力分析

指标计算公式说明如下：

①财务净现值(FNPV)

财务净现值是按设定的基准收益率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。计算公式为：

②财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率，是指项目在计算期各年差额净现金流量现值累计等于零时的折现率。计算公式为：

③投资回收期(Pt)

投资回收期，是指以项目的净收益回收项目投资所需的时间，一般以年为单位。根据现金流量表，按下式计算：

Pt=(累计净现金流量开始出现正值年份数-1)+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量

13.6.2利润与利润分配表

利润与利润分配表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况，详见附表，计算利润相关指标如下：

①总投资收益率(ROI)

总投资收益率，是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目投入总资金(TI)的比率，表示投入总资金的盈利水平。计算公式为：

②项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率，是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率，表示项目资本金的盈利水平。计算公式为：

13.6.3项目盈利能力

以上评价指标表明，项目盈利能力较强，高于预期收益。

13.7财务生存能力分析

财务计划现金流量表用于反映项目计算期各年的投资、融资及生产经营活动的资金流入、流出情况，考察资金平衡和余缺情况。

由财务计划现金流量表可以看出，经营活动现金流入始终大于现金流出，企业通过经营活动、投资活动及筹资活动生产管理的各年累计盈余资金均大于零，可见企业具有较强的财务生存能力。

13.8 不确定性分析

13.8.1 敏感性分析

敏感性分析，是指通过分析不确定性因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响，并计算敏感度系数，找出敏感因素。

本项目在原预测模型基础上，对营业额、建设投资、运营成本不确定因素进行单因素敏感性分析：

图表13-3 项目敏感因素表

由上表明显可以看出在以上三个因素中对项目效益影响最大的因素依次为：建设投资、营业收入、运营成本。因此，要想规避项目经营风险就要千方百计增加销售收入、避免在建筑过程中的不必要投资。只有这样才能使项目立于不败之地。

图表3-14 敏感性因素分析图

13.8.2盈亏平衡分析

按项目运营后10年计算，采用出租率表示的盈亏平衡点(BEP)为：

BEP=固定成本÷(销售收入-可变成本-销售税金及附加-增值税)×100%

=38.52%

计算结果说明当招商率为38.52%时，项目达到盈亏平衡点，即可维持收支平衡，表明本项目具有较强的抗风险能力。

13.9评价结论

经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目具有一定的盈利能力，同时具备一定的抗风险能力。综合分析可见，本项目在经济上是合理的、可行的。