《新理财》专访广州富力地产集团副总经理兼财务总监邓泉瑛

初次与广州富力地产集团副总经理兼财务总监邓泉瑛的相遇，是在一次财务行业的讨论会上，作为分享嘉宾的邓泉瑛有着成熟女性的干练和成熟。邓泉瑛对于房地产领域的财务从业颇有心得，她言语精炼却字字珠玑，让人印象深刻。此次相约，与她深入交流，发现她的身上既有着对自己职业的坚持，也有着对时代变化的顺势。

职业规划“二合一”

邓泉瑛的职业之路始于计算机，这门学科在20世纪 80年代末、90年代初的内地炙手可热。邓泉瑛作为刚出校门的社会“新新人类”，有着当时内地最前沿的学科知识，是各大企业、银行机构争抢的“香饽饽”。但是，邓泉瑛希望自己的眼界能更开阔，于是她选择来到香港这个国际金融中心工作。

1992年，邓泉瑛初入香港，顺利进入一家大型进出口公司的她遇到了人生的第一个转折点。大量新事物以及新的企业管理和财务金融知识“扑面而来”时，她了解到了一个让她颇受打击的事实——计算机技术成为配角，是一种辅助工具，而企业管理和财务金融成为了服务的对象。这一事实，也让邓泉瑛开始了个人职业规划的调整。此后，邓泉瑛开始了职业生涯的初次转变。当时为了进入金融财务领域，邓泉瑛花费了大量的时间和精力去参加财务、金融等课程，努力吸收知识，并通过LCCI（英国伦敦工商会）考试敲开了财务管理行业的大门。她对于自己进入财务领域的决定，认为是“合适的时间发现了合适的人生目标，所以进入了合适的领域”。

当问及正值“互联网+”大势之时是否有过庆幸，邓泉瑛很坦诚的表示，在这场时代、行业大潮中，自身的计算机背景让自己在财务领域对计算机、互联网思维有着更深刻的了解。正是因为出身于计算机学科，所以自己更加明白，现代计算机技术给财务行业带来了怎样深刻的巨变。

她回忆起刚刚加入富力地产的那段时光，那个时候的财务人员还是依靠人工手动记账的方式来处理公司财务。邓泉瑛感慨道，那个时候经常账本比人高，找人要到账本堆里“挖”。“幸亏当时公司的规模不是很大，人工记账的方式还能够基本满足公司财务管理的需求。到了今天，公司规模庞大，在国内几十个城市、国外众多大城市都有子公司进行商业往来、财务数据沟通，只有企业内部信息实现网络化、即时化，才能保证企业经营管理的流畅、科学。”

对于“互联网+金融”模式，邓泉瑛深有感触。她强调，只有管理模式革新，才能满足企业发展的需求，这种需求不仅仅是对财务数据的整合、反馈，更需要财务人员运用手中的数据和脑中的知识，为经营管理层提供决策依据。

房产税的行业思考

提到目前最热的房地产税，邓泉瑛思虑良久。她认为，首先应该注意到，房地产税征收的前提条件主要包括不动产统一登记制度和房地产税中土地部分的税收征收模式。“ 早年的土地出让金是由房地产公司来负担的，房地产公司在进行卖房定价时就会将这部分公司支出作为成本分摊到房价中。”她解释说。

鉴于内地的房屋存在使用期限，所以大部分购房者认为，在购买房屋的时候已经交纳这部分房产税。那么，房地产税的开征，最先要解决的就是如何对征收之前和征收之后购买的房屋进行征税税率、征税渠道的差别化处理。其次，要处理好房地产税影响到的各层面关系。房地产行业涉及到社会各阶层、各行业，影响面非常广，是一个关乎国计民生的行业。因此，在制订新政策的时候，就要以社会稳定、行业稳定为前提，一旦出现问题将引起社会动荡。

从民众的角度来说，房地产税的开征意味着购房成本的上升。邓泉瑛认为，房地产税的开征对于房地产热有一定的抑制作用，人们在投资购房和自住购房的过程中，需要时刻考虑个人经济能力和购房成本上升带来的压力。她以国外房产税征收为例，外国征收房产税的时间很长，在这一过程中，很多父母的房子，因为子女无能力负担房产税等税种，只能放弃继承，这也将成为民众对于房地产税开征的一种担忧。

邓泉瑛认为，房地产税的开征对于房地产公司进行房屋布局设计也将产生一定的影响。“假如房地产税法规定，人均60平方米的面积免税，那么按照一口之家计算，免税面积达到180平方，那么市面上180平方米以下的户型就会受到热捧，那么房地产公司在进行楼盘规划的时候就会将这一点考虑进去，以迎合市场的需求。”她进一步解释道。

产融结合新实践

谈到房地产业的转型，邓泉瑛提到了行业热点—产融结合。她认为，产融结合的出现有着充分而深刻的原因。从产业层面看，产融结合的发展分三个阶段：第一个阶段是产业资本进入金融领域，这是因为实业的发展得不到市场化金融的支持，所以需要企业自己“打井抽水”。此时的金融服务存在一定的短缺，成为了产融控股的一个良机。第二个阶段是企业集团化之后，需要对资产进行合理配置，金融资产具有良好的安全性、收益性和流动性，并且具备较高的垄断性，收益不菲，因此受到了各路资本的追捧，流动性得到了保障，形成了产融结合发展的快速阶段。第三阶段就是目前由于大量产业处于过剩阶段，这些产业迫切需要同金融资本结合，以实现产业转型，企业需要在社会筹集资金引入企业，达到“钱生钱”的目的。

虽然现在一些企业家、学术专家对于产融结合持观望态度，但是，邓泉瑛却认为，产融结合是实体产业在巩固自身原行业优势的同时，降低市场交易成本、降低市场不确定性以及获得产业与金融协同作用的有效途径。她表示，当金融能与企业主业紧密联系，为主业发展提供适度的资金支持，并完成适合企业内部且外部第三方金融机构难以替代的业务时，产融结合就具备了其独有的价值和作用。

谈到富力地产的时候，邓泉瑛的声音有着一种自豪，这种自豪来源于对企业、对自己的自信。她介绍道，作为房地产公司，转型迫在眉睫。目前，她正帮助公司打造一个集金融供应链O2O产业运营一体化的互联网金融平台。这个平台将整合品牌、供应商、采购师、设计师等多个层面，利用互联网平台整合线上线下，将交易产生的大量现金流数据转变为金融及保险增值业务的基础数据。供应链的上下游环节整合，是为了更好地提供服务，形成一种新的外贸电子商务模式。对于这个平台，邓泉瑛信心十足，认为这是房地产企业产融结合、产业转型的一次重要创新尝试，这个平台将成为一个全新的产业。邓泉瑛表示，这是一个探索和学习的过程，但这也是未来发展的必然趋势。

本文原载于《新理财》（公司理财）2016年第12期，转载请注明作者及出处。

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