近期各地税局回复的土地增值税问题（截止20210311）
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房地产开发企业土地增值税清算热点问答
来源：肇庆市税务局 日期：2021.2.18
一、房地产开发项目的清算单位是如何确定的？
《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）（以下简称《规程》）规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。
二、房地产开发项目符合什么条件需要进行土地增值税清算？
《规程》第六条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
《规程》第七条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。”
对符合《规程》第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。
对符合《规程》第七条规定的项目，纳税人应在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算申报手续。
四、纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供哪些资料？
详见附件：土地增值税清算申报资料清单
五、纳税人补正清算资料的期限？
纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，纳税人应在收到主管税务机关发出限期提供资料通知书之日起15日内补齐清算资料。
六、房地产项目土地增值税清算按“三分法”（普通住宅、非普通住宅、其他）还是按“两分法”（普通住宅、其他）进行清算申报？
《规程》第十九条规定，同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。目前肇庆市土地增值税清算申报按“两分法”填报。
七、房地产开发企业非直接销售和自用房地产的收入如何确定？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
八、房地产开发企业发生的成本、费用如何在开发项目间进行分摊？
《规程》第二十八条规定，同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。
九、利用地下人防设施建造的车位，收入和成本如何确定？
《规程》第三十一条规定，利用地下人防设施建造的车位，按照以下方式处理：（一）建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；（二）有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；（三）不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。
十、土地增值税清算税前扣除的合法有效凭证包括什么？
在土地增值税清算中，发票、财政票据、拆迁（回迁）合同、签收花名册等实际支付且真实合法有效的凭证均可作为土地增值税税前扣除的凭证。
十一、土地闲置费能否在“取得土地使用权所支付的金额”中列支扣除？
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
十二、地方教育附加能否在“与转让房地产有关税金”列支扣除？
纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。
十三、从金融机构借入的贷款超过贷款期限而产生的利息和罚息，能否在土地增值税清算税前扣除？
凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
十四、土地增值税清算时是否一定要提供相关鉴证报告？
纳税人可自行组织清算，也可委托中介机构协助清算。
十五、房地产项目在进行土地增值税清算时，什么情况下核定征收？
《规程》第四十条规定，在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五） 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
十六、纳税人办理补退清算税款事宜的期限？
纳税人应在收到主管税务机关发出的审核结果通知书之日起30日内办理补（退）税事宜。
十七、清算后再转让房地产的纳税期限？
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。
土地扣额收入是否计入土增税清算收入
留言时间：2021-02-21
纳税人所属地：浙江
问题内容
我公司是房地产开发企业增值税一般计税项目，开发住宅并对外销售，为取得土地使用权将支付土地出让金。据此，营改增后根据2016年18号公告的内容，我公司支付的土地出让金将按照含税价格并以9%的税率计算销项税抵减。对于本笔抵减的销项税额，是否要增加进入房地产销售收入，进入土地增值税清算收入？
我公司认为，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）一、关于土地增值税清算时收入确认的问题： 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。由于本笔抵减的销项税，将调增营业外收入，应该缴纳企业所得税。而220号文件，对于土增税收入有明确的规定，需要签订房屋销售合同或开具发票，因此本笔抵减销项税的收入，不应该纳入土地增值税清算的范围。这种理解，对吗？谢谢！
答复时间：2021-02-25
答复内容
浙江12366中心答复：
您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
……
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”
2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”
3.根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”
第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。”
4.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
5.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
6.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额。……”
7.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……”
上述回复仅供参考。
土地增值税清算时将土地出让金抵减销项税的金额加回来是否合理？
留言时间：2021-02-23
纳税人所属地：河南
问题内容
土地增值税清算时将土地出让金抵减销项税的金额加回来是否合理？
答复机构：河南省税务局
答复时间：2021-02-23
答复内容
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
根据您所提供的信息，暂不清楚您咨询的具体内容，无法做出针对性答复，建议您重新描述问题后再次提交，也可以联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
7.房地产开发企业销售装修房，计入销售不动产收入的装修费对应的进项税额是否可以在计算土地增值税时扣除？
答：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目
……
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”
二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
土地出让金收据没有河北省监制章是否可以税前扣除
留言时间：2021-03-03
纳税人所属地：河北
问题内容
我司取得土地出让金的缴款单，没有河北省财政监制章是否可以在增值税、土增税、所得税前土地成本的扣除
答复机构：河北省税务局
答复时间：2021-03-03
答复内容
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局2018年第28号公告）规定：
第八条 税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。
内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。
外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号 ）规定：
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
根据《河北省地方税务局关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知》（冀地税发[2006]37号 ）规定：
第七条 纳税人转让单宗或能够清算的房地产，在办理纳税申报时除提供第六条所规定的资料外，还应提供下列资料：
（二） 房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或主管税务机关。
拆迁补偿收入
留言时间：2021-02-19
纳税人所属地：浙江
问题内容
企业取得拆迁补偿收入怎么缴纳增值税和企业所得税、土地增值税
答复机构：浙江省
答复时间：2021-02-19
答复内容
浙江12366中心答复：
您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
1、增值税：
一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：一、下列项目免征增值税(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
六、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。
二、根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)规定：三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。……
四、本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行。
2、企业所得税：
根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定：
第十五条 企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
第十六条 企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。
企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
第二十五条 企业搬迁完成当年，其向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时，应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》(表样附后)及相关材料。
3、土地增值税：
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”）
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：
第十一条 ……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
上述回复仅供参考。
土地增值税清算
留言时间：2019-12-06
纳税人所属地：陕西
问题内容
公司前期开发定位与当地市场需求不符，导致销售缓慢，目前取得预售许可证超过3年，预计未来5年内仍然无法去化完毕，税务部门能否受理土地增值税清算申请？
答复时间：2019-12-09
答复内容
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。
土地增值税清算时点
留言时间：2019-07-26
纳税人所属地：厦门
问题内容
我司自行开发地产并于2019年6月预售房产一批，并预交增值税。预期2019年9月交付，12月完成产权转移办理。请问何时应清算土地增值税？是交付之时，还是产权办理之时？
答复机构：厦门市税务局
答复时间：2019-07-26
答复内容
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件的规定：“第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。”
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”
根据《厦门市土地增值税清算管理办法》规定：“第十三条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：
（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。”请根据文件的规定执行。
土地增值税清算时土地成本如何分摊
留言时间：2020-04-13
纳税人所属地：辽宁
问题内容
老师您好：
我公司为一家房地产开发企业，请问在一块土地上分期开发产品、且各期产品类型和容积率差异较大的情况下，土地增值税清算时，土地成本按何种方法在各期间分摊？
答复机构：辽宁省税务局
答复时间：2020-04-13
答复内容
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号）的规定：“一、关于土地增值税的清算单位
确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题
属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅（包括非住宅，下同。）可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。
属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。”
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。
土地增值税清算扣除项目
留言时间：2021-02-18
纳税人所属地：安徽
问题内容
土地增值税清算扣除项目包括地方教育附加费吗？
答复机构：安徽省税务局
答复时间：2021-02-19
答复内容
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。”
地方教育费附加并未有文件直接规定可以在土地增值税清算中税前扣除。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。
土地增值税清算优惠政策
留言时间：2021-02-08
纳税人所属地：安徽
问题内容
土地储备中心以市场协商价收购房产开发公司烂尾楼，然后再进行拍卖。请问这种情况，被收购土地的房产开发公司可以享受免征土地增值税优惠政策吗？请指教，谢谢！
答复机构：安徽省税务局
答复时间：2021-02-19
答复内容
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“ 第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”）”
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“ ……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”
三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。
土地增值税项目名称变更
留言时间：2019-09-05
纳税人所属地：福建
问题内容
我司为房地产开发项目，为简易计税老项目，前期项目预售阶段按整个地块申报土地增值税，先因为清算分期问题，需要在税务局系统拆分成项目，但是到大厅做调整，无法调整，这个要如何操作
答复机构：福建省税务局
答复时间：2019-09-10
答复内容
福建税务局12366呼叫中心答复：尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
房地产开发企业应当按照《建设工程规划许可证》所载项目为单位进行清算。如您前期经向税务机关备案，将多份《建设工程规划许可证》项目合并备案成一个项目，现需要再分开的，电子税务局无法直接操作，可联系主管税务机关核实修改。
文件依据：
根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：“三、关于土地增值税清算单位问题
房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。”
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！
土地增值税清算收入或扣除项目土地价款的确定
留言时间：2020-09-24
纳税人所属地：四川
问题内容
我公司是房地产公司，计算增值税时，土地价款抵减销售额计算销项税额，那么在计算土地增值税时，土地增值税收入用不用考虑土地价款抵税金额调增，或者说扣除项目里的土地价款要减除抵税的金额？
答复机构：四川省税务局
答复时间：2020-09-24
答复内容
您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
中华人民共和国土地增值税暂行条例
国务院令第138号
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
财法字〔1995〕6号
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
国税发〔2006〕187号
四、土地增值税的扣除项目
(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
以上答复仅供参考，如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。
土地增值税问题
留言时间：2020-08-06
纳税人所属地：安徽
问题内容
地产开发企业土地增值税清算时，计算增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”。
1.是否包含因转让房地产交纳的印花税？
2.是否包含因转让房地产交纳的地方教育附加？
答复机构：安徽省税务局
答复时间：2020-08-12
答复内容
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。”
2.根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”
3.根据财综【2011】349号规定：“第八条 地方教育附加的适用票证、征管业务费以及征收管理政策，按照教育费附加的有关规定执行。”
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。
土地增值税土地成本扣除
留言时间：2020-09-01
纳税人所属地：山东
问题内容
我们是一家房地产开发企业，营改增之前股东投入土地进行开发，现在要进行土地增值税汇算，土地成本可以按照评估值扣除吗？股东投入时评估报告可以作为合法有效凭证进行扣除吗？
答复机构：山东省税务局
答复时间：2020-09-03
答复内容
您好！您提交的问题已收悉。根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十一条 土地增值税扣除项目金额的确认：
(一)取得土地使用权所支付的金额。
1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。
第三十二条 审核扣除项目是否符合下列要求：
(一)在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应当是实际发生的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
合法有效凭证是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系山东税务12366或主管税务机关。
关于非房地产企业土地增值税申报的问题
留言时间：2019-12-20
纳税人所属地：厦门
问题内容
某单位为非房地产开发公司，有一个地块委托代建单位开发房地产，开发后整体转让，请问我单位在做土地增值税清算时是适用土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）吗？
答复机构：厦门市税务局
答复时间：2019-12-23
答复内容
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
土地增值税纳税申报表（三）适用于非从事房地产开发的纳税人。该纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内，向房地产所在地主管税务机关填报土地增值税纳税申报表（三）。
土地增值税纳税申报表（三）还适用于以下从事房地产开发的纳税人：将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的。
土地增值税纳税申报表（六），适用于从事房地产开发与建设的纳税人，及非从事房地产开发的纳税人，在整体转让在建工程时填报，数据应填列至其他类型房地产类型中。
问题所述情况是整体转让建成后的房地产还是整体转让在建工程？请根据实际情况并结合上述填写说明自行判定适用的申报表。
土地增值税清算时土地成本分摊问题
留言时间：2020-04-26
纳税人所属地：安徽
问题内容
您好！在进行土地增值税清算分摊土地成本时，遇到如下问题：1、同一个清算项目中，不同类型房产的土地成本是按占地面积还是按建筑面积的比例分摊，还是可以有纳税人自由选择分摊方法；2、同一个清算项目中，地下产权车位是否分摊土地成本。麻烦给予明确答复意见
答复机构：安徽省税务局
答复时间：2020-05-08
答复内容
尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十六条 扣除项目应同时符合下列要求：
……（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。
第四十条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：
（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。
（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”
具体情况建议联系主管税务机关进一步核实。
感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。
土地增值税清算有关扣除项目问题
留言时间：2020-01-08
纳税人所属地：河南
问题内容
自然人取得土地使用权后，投入了一些资金比如搞土地平整、围挡之类的前期工程。之后把土地转让出去，该自然人在进行土地增值税清算时，除了扣除取得土地支付金额、实际发生的开发成本、与转让有关的税金以外，究竟是扣除房地产开发费用（取得土地使用权支付金额和开发成本之和的10%），还是按《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》(国税函发[1995]110号)第六条第二款扣除开发成本的20%（注：不是财政部规定的取得土地支付金额和开发成本之和加计20%）？还是两者叠加扣除？
请予以明确解答！！
答复机构：河南省税务局
答复时间：2020-01-09
答复内容
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。……（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
三、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，第五条……（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。第六条……（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。……
需要提醒的是，房地产开发费用是针对房地产开发企业的，如果仅仅是把“生地”变成“熟地”的过程，则不涉及开发费用的扣除问题。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
房地产开发企业支付给业主的补偿款项
留言时间：2020-03-10
纳税人所属地：浙江
问题内容
请问：房地产开发企业由于自身原因造成并直接支付给业主的补偿款项，是否可作为“其他房地产开发费用”在土地增值税清算时据实扣除？
答复机构：浙江省
答复时间：2020-03-10
答复内容
您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”
2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人
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