随着疫情防控常态化管理，经济下行预期以及国家大面积减税降费政策出台，作为地方税收支柱的房地产行业将面临更严峻的税收征管形势，而房地产宏观调控政策的持续加强和融资“三条红线”的限定又进一步降低了房地产企业的利润空间，要在逆境中生存，房地产企业税务规划需求将变得更加直接与迫切。

然而，税务规划从哪方面入手更有空间？税务规划从哪个环节介入更及时？税务规划谁来做最合适？税务规划如何做才更有价值？

本课程将从成本管理视角重新审视房地产企业税务规划的逻辑与方法，形成以价值链优化为主导，业财融合为基础，精准量化为依据，风险管控为保障的全新税务规划体系。不仅让您对房地产企业的税务规划有更深刻更全面的认识，还可以学会很多精准量化的分析方法，有助您成为房地产行业税务规划实战高手。

董春辉老师，阳光财税集团特聘财税专家，中国注册会计师，注册税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。

课程内容

一、疫情常态经济下滑形势下税务管理新思维

1.疫情防控常态宏观调控常态下房地产开发企业将面临哪些税收新形势？

2.房地产企业为什么要基于成本进行税务规划？

3.税务规划为什么强调业财融合？

4.房地产企业成本项目构成与税务规划难点

5.房地产企业成本管理与税务规划策略

二、土地取得成本的税务规划与价值链优化

（一）房地产企业土地取得的主要方式及涉税难点问题

（二）净地招拍挂取得土地的成本规划

1.多地块、多业态、混业经营拿地策略的制定案例分析

2. 集团拿地,子公司异地开发模式的税务风险控制与规划

3. 土地成本的核算范围与税务处理难点问题

4.六种土地款返还如何进行税务处理？

5.契税计税依据问题

6.土地价款抵减销售额的纳税处理

（二）毛地出让取得土地的成本规划

1.毛地出让取得土地的交易实质与纳税处理原理

2.现金补偿的纳税处理，支付钉子户的补偿如何扣除？

3.实物补偿的本质是什么？实物补偿的纳税处理与扣除凭证

4.多个项目公司共同拆迁补偿成本如何处理？是否需要分摊？

5. 拆迁还房如何缴纳契税？

6.拆迁还房增值税视同销售价格如何确定？

7.拆迁还房业务适用土地价款抵减政策吗？

8.抵减销售收入的拆迁补偿费是含税价还是不含税价？

9.销项税额抵减土地增值税如何处理？

10.销项税额抵减企业所得税如何处理？

11.拆迁补偿成本如何确认？

12.拆迁补偿扣除凭证如何确定？

13.政府主导拆迁行为和企业自主行为扣除凭证有何不同？

（三）集体土地征用与留用地开发的特殊事项的税务规划

1.集体土地征用补偿的处理原理？

2.留用地返还的税务处理难题是什么？

3.留用地零成本问题如何解决？有何误区？

4.留用地返还开发案例分析

（四）股权收购取得土地

1.股权收购取得土地的涉税风险分析

2.最高股权收购价格的确定方法与案例分析

3.股权收购成本与开发成本如何合理转化？

4.转让方股权转让所得如何筹划？如何合理减少转让所得额？如何递延纳税？

（五）收购在建工程

1.收购在建工程与收购股权的区别？

2.收购在建工程的条件

3.开发投资额达到25%如何确认？

4.投资额没达到25%如何才能转让？

5. 转让在建工程如何缴纳增值税？可否抵减土地价款？

6. 转让在建工程土地增值税可否享受加计扣除政策？

7.转让在建工程可否享受普通住宅优惠政策？

8.收购方契税如何计算？包不包括地上建筑物价格？

9.收购方购买在建工程增值税如何处理？是抵扣进项还是抵减销售额？

10.如果收购的在建工程是老项目，收购方可否选择简易计税？

11.购买在建工程开发后再销售土地增值税可否加计扣除？

12.购买在建工程推倒重置，其成本可否计入新项目成本？是否需要进项转出？

（六）土地置换

1.土地置换如何确认土地成本？是按照原价还是评估价？

2.土地置换如何缴纳契税？

3.土地置换方式政府是否应该重新按照评估价开具土地出让金票据？

（七）合作开发模式下的税务风险控制与规划

1.合作建房

2.股权型合作开发

3.合同型合作开发

三、开发成本的税务规划与价值链优化

（一）前期工程费的税务规划与价值链优化

1.项目立项与户型设计的业财融合要求与案例分析

2.同一项目不同业态的设计合同应如何签订？

3.境外设计费的增值税与所得税涉税处理

4.政府规费属于代收款项吗？土增税清算不得加计扣除如何沟通？

5.管理费用和前期工程费转换技巧

（二）建筑安装工程费的税务规划与价值链优化

1.建安工程的价值链优化策略及挂靠经营风险规避

2.建筑工程发包模式如何选择？如何简单快速决策？工程如何发包双方税负最优？自营与外包思维方式有何不同？

3.多业态、混业经营的核算技巧与建安合同签订策略

4建筑安装合同计价方式与政策变动调整

5.虚增成本的税务风险是如何被发现的？

6.甲供材的成本核算与税务风险

7.甲供水泥加工混凝土如何操作？如何开票？

6.甲供工程业务处理方式有哪些？如何筹划？案例分析

9.水电费的处理“甲供材”下甲供水电费的会计与税务处理

10.装修费的处理思路与风险防范

（三）基础设施费

1.房地产企业要不要成立园林绿化公司

2.园林绿化采用何种企业形式？

3.园林绿化的核算与发票开具税务风险

4.多项目基础设施的处理技巧

5.成本合理性判断与风险控制

（四）公共配套费

1.五类配套设施的纳税处理案例分析

2.公配的土地增值税与企业所得税税务处理之异同

3.地下车位的企业所得税、土地增值税、增值税与房产税的税务风险控制

4.会所的涉税风险与处理

5.幼儿园的涉税风险与处理

（五）开发间接费用

1.集团公司如何优化项目管理价值链？

2.土地增值税与企业所得税开发间接费用归集的差别

3.营销设施建造费的所得税及土地增值税处理异同？

4.开发间接费与期间费用如何区分？如何合理转化？

5.如何将项目公司未弥补亏损结转新项目扣除？

（六）借款利息的纳税处理与风险防范

1.房地产融资“三条红线”对地产企业的影响及风险分析

2.集团公司资金集中管理的税务风险

3.关联方借款收利息划算还是不收利息划算？风险如何规避？

4关联企业借款不收利息是否需要视同销售？如何操作才合规？

5.老板个人将银行贷款借给项目公司，利息如何处理？是否增加公司税收成本？如何解决？

6.老板个人巨额资金借给项目公司有何税务风险？如何解决？

7.关联方借款不收取利息，大额往来款挂帐如何处理？

8.借款利息扣除债资比例如何准确把握？超过债资比如何才能扣除？

9.资本化利息超标的调整方法

10.如何把握土地增值税利息据实扣除的条件？什么是能按照项目合理分摊？如何分摊？

11.据实扣除资本化利息的起止时点

12.利息扣除方法的选择与限制

四、税金及附加税前扣除风险防范

1.预售阶段预缴的税金及附加可否在企业所得税前扣除？

2.地方教育附加不能在土地增值税前扣除吗？如何跟税务机关沟通？

3.印花税能在土地增值税前扣除吗？

4.代扣代缴税金如何在企业所得税前扣除？

五、房地产企业完工年度与清算年度成本结转与分摊技巧

（一）成本对象

1.房地产企业如何确定成本对象？何时确定成本对象？

2.成本对象与清算单位的区别与联系

3.成本对象与清算单位的设置技巧

4.开发成本明细帐的设立与核算技巧

5.开发成本核算实例

（二）成本分摊的基本原则

1.多数企业的成本分摊误区

2.成本分摊的最高境界是什么？

（三）成本分摊技巧与风险防范

1.土地成本成本分摊技巧

2.利息分摊技巧

3.土地增值税、企业所得税与增值税下土地成本分配标准的异同

4.层高系数法的运用规则要求与具体计算

5.地下车位成本分摊技巧

（1）无产权车位分摊土地成本吗？

（2）有产权不计入容积率的地下车位分摊土地成本吗？

（3）建安成本应如何分摊给地下车位？如何用直接成本法减少地下车位的成本？

（四）预提成本

1. 预提成本适用对象

2. 预提成本的范围

3. 建安成本预提的依据是总合同额还是单个合同额？

4. 预提成本后再来发票如何处理？如果预提以后成本未发生如何处理？

（五）完工年度计税成本计算及成本结转技巧

1.会计成本如何调整为计税成本？

2.预提成本方法及案例

3.单位计税成本计算方法与模板

4.完工年度发票未到如何处理？有几种处理技巧？

（六）土地增值税清算年度成本计算与结转技巧

1.成本分摊预案

2.清算模拟预案

3.发票未到的处理预案

【培训时间】12月24-25日（周四、五）9:00-17:00培训。

【培训地点】长沙

【培训费用】人民币3280元/人 含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

★参会1位以上的单位，可以考虑加入会员，更优惠！详情请联系您的课程顾问或来电咨询：010-5840 9666 丁老师