其实为何出现这个疑问，这也是因为的法规一直所使用的表述，没有提及自然人，而用的是增值税，基于此，小编认为还是很有必要来厘清其中的几个核心因素。

(1) 不超过3万元

即月销售额≤3万元，换算为季度的小规模，季销售额≤9万元。

(2) 销售额

说及增值税，是指不含税销售额的口径。如果存在差额计算增值税的情形，如建筑分包，假设差额前销售额为6万元，差额是4万元，差额后是6-4=2万元，那应以6万元判断是不是≤3万元，如不是，则应计算2万元应税销售额的增值税。而不是用差额后的应税部分计算比较。

如果存在销售额，注意，那也是销售额，只是免税的，如月销售额10万元，其中9万元免税，余下1万元不免税，此时能否套用1≤3万元呢，此为不可行的，应用10万元去比较，算下来1万元应税计算。

但对其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金，可在预收款对应的内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策，此为特例。

(3) 原增值税应税事项与事项分别计算销售额

这就有点为纳税人利益着想了，注意看如下的分别适用增值税销售额：

那上面的情形中，为何没有销售不动产呢？当然一个不动产都不超过9万元的可能性好像不是很大的呢，但这也只是现实估计，理论上我们还是要找到说法的。比如国税的一个答疑就有代表性：

某小规模纳税人营改增后，按季度申报增值税，其经营的范围包括设计服务、销售货物、销售不动产。第二季度销售货物及服务未超过9万元，但是销售不动产超过9万元，这种情况下，销售货物及服务的金额用不用交增值税？如果销售不动产未超过9万元，则这笔金额用不用交税？是不是销售不动产不论是否超过9万元都需要交税？

答：根据《国家税务总局关于全面推开改征增值税试点有收征收事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年起至2017年1，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

因此，企业销售不动产不论是否超过9万元都需要交增值税，如果销售货物及服务均未超过9万元，均可享受免税。

那这个回复是不是与财税[2016]36号文件中的规定相冲突呢？

对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。

这不是对不上号了吗？36号文件是并没有抛弃销售不动产的，难道说23号公告是遗漏了？也不应是这样的，而是应有意图的，比较小编与微信侠猫咪、、姜米等同志的交流，认为这个销售不动产，还真是有特殊之处，因为其在办理过户时涉及多个税费的直接代收，不易用免税来操作。一定程度上讲，还是缩小了36号文件的普遍性适用原则。

不过话说回来，现在的房子，哪有一套低于9万元的，更别提月3万元了，有影响的是一些小规模纳税人搞的没有登记的不动产，如建筑物、构筑物等，不过为这点东西争点税的利益也没有几块钱。

因此说起来，这个政策还是需要在理论上进一步完善，虽然这样的情形在现实当中很可能并不多发生。

(4) 无缘享受

一般纳税人一经认定之后，即使月销售额只有1元，也不能享受小微企业的免税政策，一般了，就不是小微了，所以这一点儿政策就是这样规定的。

(5) 自然人是不是享受

增值税规定中提到的个人是包括个体工商户和其他个人(说自然人多好，非要搞这么理论啊)。上面提到的其他个人销售不动产，预收款项的情形，也是适用“小微企业”免税优惠，其实这个小微企业免税是打的旗号，并不是一定是企业。

比如个体工商户、企业和非企业性单位，只要是小规模纳税人，都属于免税范围，对于自然人，那也没有给其“小规模纳税人”的身份，但是却给予了“小微企业”名份的免税优惠。

(6) 政府性减免“别有洞天”

《关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》(财税(2016)12号)规定：

一、将免征、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

二、免征上述政府性基金后，各级门要做好经费保障工作，妥善安排相关部门和单位，保障工作正常开展，积极支持相关事业发展。

三、本通知自2016年起执行。

这是更有力度了，那就打破了我们日常理解的，有了增值税就有附加税费，现在是不完全是了，因为基数不同的问题，所以一定要好好的把握机会。

(7) 不超过3万元开具何类的问题

如果要享受免税，就不能开具增值税专用发票，其他的可以自行把握开具或代开。

(8) 实施日期

≤2万元的(36号文件说的是未达到，其实这是配合后面的语句表达，因为之前的规定是解释为含2万元的基数的)，这个没有期限限制。而对于2<X≤3万元的，则是执行到2017年12月31日，先执行着。

(9) 多要钱并不一定得利

因为超过免税额的，是属于全额计税的概念，而不是剔除3万元，所以多收一点儿钱有时反而是不利，同时企业也要注意自己的收入归属月份，尽量去平衡收入时间了