目前，房地产市场炙手可热，许多房地产开发企业在预售商品房时经常会出现预售许可证尚未到手，却已经开始兜售房屋，有过买房经历的朋友们应该都有所了解，实际在买房之前，地产公司会要求购房者缴纳各种各样的”金”，比如：订金、诚意金、意向金、定金等。这让很多人无法理解这些”金”具体如何区分并使用，甚至有些地产公司也对上述各种”金”傻傻分不清楚，也搞不清楚收到这些款项应当如何进行账务、税务处理。那么今天就针对这些”金”来进行解读学习。

一、如何区分订金、诚意金、意向金、定金

（一）、订金

订金可以认为是购房预付款，其不具备”定金”的担保性质。是在双方初步达成协议后，进一步协商签订临时认购协议前所支付的款项，购房人支付订金等同于取得此房屋的优先购买权。

（二）、诚意金

主要是房产企业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，其不具有法律约束力。缴纳诚意金后，购房者便获得了房屋的优先购买权，并在购房价格上享受一定程度的优惠。

（三）、意向金

意向金并不是一个准确的法律术语，也不具有法律约束力，其和诚意金并无区别，只是说法不同。缴纳意向金后，购房者便拥有房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。

（四）、定金

定金是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。

二、账务处理

（一）、由于订金、诚意金、意向金的性质上基本相同，都是潜在的购房者的购房意愿的表示，并没有法律约束力。因此：

1、收到订金、诚意金、意向金时，应借记”银行存款”，贷记”其他应付款”。

2、当购房者签订购房合同，订金、诚意金、意向金转化为房款的一部分时，应借记”其他应付款”，贷记”预收账款”。

3、如客户退还订金、诚意金、意向金，则应借记”其他应付款”，贷记”银行存款”。

（二）、定金是在合同订立时或在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，具有法律约束力。因此：

1、收到购房定金时，应借记”银行存款”，贷记”预收账款”。

2、 由于购房者原因导致违约终止合同的，定金不予退还。地产企业应借记”预收账款”，贷记”营业外收入”。

3、由于房地产公司违约而终止合同，则应按照政策规定双倍返还定金。借记”营业外支出”，贷记”银行存款”。

三、税务处理

（一）、订金、诚意金、意向金

1、收到订金、诚意金、意向金时，不预缴增值税。

2、当购房者签订购房合同，订金、诚意金、意向金转化为房款的一部分时，按照3%来预缴增值税。

（二）、定金

1、收到购房定金时，按3%预缴增值税。

2、由于购房者原因导致违约终止合同的，定金不予退还。其不属于增值税的征税范围，不需要缴纳增值税。之前已经预缴的增值税不予退还，可以从次月申报中扣除转出违约终止合同的相应定金金额。

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