今年商业地产受到了一定的冲击影响，如何将不利影响降低到最低，以获取最大经济利益呢？节税增利是一个不错的选择，还可以彰显会计人员财务创收的个人价值。本文对商业地产提供9种节税方案，小编将分几天陆续分享给大家，以飨读者。

李总向共享会计师创始人、财税专家陈耿升总经理咨询：我公司有一幢商业地产，每年光是房产税就交了一千多万，还有其他税费也不少，税费的负担相当重，如何合法进行节税，增加利润？陈总认真分析了具体情况，并有针对性提出下面的筹划建议。

图为陈耿升会计师、税务师

陈耿升老师根据李总提供的信息，了解到现在的税费缴纳情况如下。

【案例】广州天达公司（属于一般纳税人，以下简称天达公司）有一商业地产，位于广州市白云区金沙街，原值为8亿元，占地面积5万平方米，性质为一般用地。目前自行对外出租，预计每年收取租金1.2亿元，发生成本费用共8020万（不含税），可抵扣增值税进项为625万，另每年收物业管理费1200万元（暂不考虑零星费用支出）。

涉及税款：

一、租金12000万元

1.增值税：12000/1.09×9%-625=365.83万元

2.增值税附加：365.83×12%=43.9万元

3.房产税：12000/1.09×12%=1321.1万元

4.土地使用税：5×6=30万元

5.印花税：12000/1.09×0.1%=11.01万元

6.企业所得税：

（12000/1.09-8020-43.9-1321.1-30-11.01）x25%=395.79万元

7．净现金流：

12000-8020-365.83-43.9-1321.1-30-11.01-395.79=1812.37万元

二、管理费1200万元

1.增值税：1200/1.06×6%=67.92万元

2.增值税附加：67.92×12%=8.15万元

3.企业所得税：

（1200/1.06-8.15）x25%=280.98万元

4．净现金流：

1200-67.92-8.15-280.98=842.95万元

★总现金流：1812.37+842.95=2655.32万元

经过陈耿升老师的分析筹划，给出李总8个可供选择的节税方案，下面分别一一讲解介绍。

房产税节税筹划思路：

从案例数据可以看出，房产税是商业地产运营总支出的重要组成部分。因此作为房产税计税依据的租金收入越低，缴纳房产税越少，投资回报率越高。在商户承担的租金物业费等租赁成本总额一定的前提下，尽可能降低租金，把租金一部分以物业费和推广费等其他的名义收取，合理规避房产税。

政策依据、解析、注意点

政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》

第二条　房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第三条　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

计税依据：2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据中，不包含税增值税；

为什么管理费不用交印花税？

《印花税暂行条例施行细则》（财税字[1988]第255号）的规定：

①印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税；

②同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。

解析：印花税税目税率表中未列举物业管理费相关的服务项目，故物业管理费不属于印花税征税范围。

企业所签合同在分别列示两种经济事项的基础上，应分别计算，只对房屋租金部分，按财产租赁合同上记载租赁金额的1‰贴花，物业管理费不需要缴纳印花税。

注意点：要将房屋租金和管理费分开计算，则物业管理费不需要缴纳印花税；如果费用计算在一起，则需要按照房屋租金计算印花税。

土地使用税：广州市白云区金沙街属于四级土地，按6元/平方米/年交

三个降低房产税的节税方法

【房产税节税方案1】转租

筹划思路：利用转租不用交房产税，合理规避房产税。

【案例1】假设天达公司以每年整租9600万元的租金租给子公司力达公司，成本7122万元（不含税），已取得可抵扣进项540万元。然后再由力达公司对外出租，每年收取租金12000万元，管理费1200万元，另外还发生成本898万元，取得可抵扣进项85万元。双方一共要交哪些税费呢？

涉及税款：

一、天达公司整租收入9600万元

1.增值税：9600/1.09×9%-540=252.66万元

2.增值税附加：252.66×12%=30.32万元

3.房产税：9600/1.09×12%=1056.88万元

4.土地使用税：5万平方米x6元=30万元

5.印花税：9600/1.09×0.1%=8.81万元

6.企业所得税：（9600/1.09-7122-30.32-1056.88-30-8.81）x25%=139.83万元

7．净现金流：9600-7122-252.66-30.32-1056.88-30-8.81-139.83=959.5万元

二、力达公司收租金12000万元及管理费1200万元

（一）转租收租金12000万元

1.增值税：

12000/1.09×9%-9600/1.09×9%-85=113.17万元

2.增值税附加：113.17×12%=13.58万元

3.房产税：0万元4.印花税：12000/1.09×0.1%=11.01万元

5.企业所得税：（12000/1.09-898-13.58-11.01-9600/1.09）x25%=319.81万元

6．净现金流：12000-898-113.17-13.58-11.01-9600-319.81=1044.43万元

（二）收管理费1200万

1.增值税：1200/1.06×6%=67.92万元2.增值税附加：67.92×12%=8.15万元

3.企业所得税：（1200/1.06-8.15）x25%=280.98万元

4．净现金流：1200-67.92-8.15-280.98=842.95万元

★总现金流：959.5+842.94+1044.43=2846.88万元

比筹划前增加了现金流：191.56万元（2846.88-2655.32）

★经过税收筹划，【方案1】比【案例】节省税费：191.56万元。

政策依据、解析

为什么转租房产不用缴纳房产税？

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

解析：由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。转租房产不用缴纳房产税。

(未完待续）

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