广州城市更新全面爆发，不止旧村改造，旧城、旧厂谁也没有被落下，有关政策配套文件逐步出炉。

近日，《广州市城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引（2020年版）》政策文件流出，该文件为进一步规范城市更新旧城镇改造项目成本构成，科学测算项目成本指明方向。

这也是继去年10月《广州市旧城镇更新实施办法（修订征求意见稿）》后，又一份旧城镇更新改造相关政策文件。

下面，咱们就来梳理下这份文件都有哪些要点。

“中改造”项目操作指引配套文件

依据文件第二条规定，指引实为与《广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引》配套文件，补充说明了旧城镇改造项目片策方案、实施方案编制和审核的成本核算细则。

简单来说，改造项目面积 ≤ 3公顷时，按照200万计算成本，超过部分按照3万元/公顷计费。

值得注意的是，在实施操作指引文件中明确了片区综合改造策划主体为市或区属国企。

除了规范项目成本核算外，指引同时披露了26个旧城改造项目。多数项目为混合改造类型，其中，传统老城区代表越秀、荔湾分别有7个旧城项目。

列明可纳入改造成本的各项费用

指引文件列明了旧城镇改造的各项成本，包括前期费用、拆迁费用、补偿安置费用及征收补偿经费、复建费用及其他费用等。

此外，旧城镇改造范围内涉及文化遗产的保护费用也一并计入改造成本。

明晰建筑复建核算标准

该指引分别对旧城镇改造范围内住宅及非住宅建筑的复建核算条件及标准做了详尽阐述。建筑核算条件分为产权登记以及未经产权登记的。

其中，住宅复建量核算方式有2种，原址复建的按证载面积1:1核算复建量，复建公共建面不超过房屋建面20%；异地复建的，按原址复建原则核算建面，再按不低于市场价原则折算。

同时，明确现状住宅建面不足40平的按照≥ 40平方米/套核算，以及每套住宅可回购增加的复建建筑面积最多为10平方米。

当然，符合条件的权益主体也可以选择货币补偿，但该项成本不纳入总改造成本。也就是说，旧城镇改造项目范围内，权益主体可以选择货币补偿或者复建安置两种方式。

确定项目竞得人实际应缴纳的金额

指引第九条规定：

旧城镇改造项目竞得人实际缴纳金=（土地出让成交价-改造总成本）+其他应补缴土地出让金

而项目土地出让招拍挂起始价需要结合改造成本、融资建筑市场评估楼面地价等要素进行制定。

项目各节点改造成本

要说指引最具分量的，应该是全面详尽地罗列出旧城镇改造项目各个节点成本核算内容。

举例来说，建筑拆运费每平方米单价60元，旧村项目的是30元每平方；更新改造奖励标准参考同区域内同阶段同类项目的征收补偿方案。

对有志掘金旧城项目的房企来说，指引破解了以往旧城项目核算难题，各项成本核算标准一目了然。

目前来看，这份《广州市城市更新旧城镇改造项目成本核算编审技术指引（2020年版）》文件，可以说是旧城镇改造项目“教科书式”指引。

旧改新政重磅出台迅速赚足了大家的眼球，行业内外对旧改市场的关注也在持续加码，除了百强房企的全力出击，各区域的本土房企也开始厉兵秣马，准备大展身手。