bi shui

避税

房主变成我“丈夫”

基本案例

刘霞从老家回来准备装修新房子。然而她刚一出电梯，就看到新房的房门上贴了一张封条，刘霞看到封条的旁边贴着一张法院的告知书，告知书上明确地注明了房子被查封的原因是，张国栋拖欠孙义的欠款，而孙义申请查封了这套房子。这两个人中，张国栋是卖给她房子的房主。但孙义，她从来没有听说过这个名字。刘霞赶紧拿出手机拨通张国栋的电话问他房子怎么被查封了，孙义是谁。听完刘霞一连串的质问，张国栋说出了原由。

原来张国栋前两年做生意亏了不少钱，这次卖房其实就是为了还债。然而张国栋借亲戚朋友的钱实在是太多了，这次卖房的钱根本就不够，最后欠朋友孙义的五十万元还是没有还上。这个孙义是张国栋以前单位的同事，当年张国栋辞职下海经商，孙义是既佩服又羡慕，他真心希望张国栋能够出人头地，这样的话兴许哪一天也能得到张国栋的帮助。所以张国栋做生意需要资金周转，孙义亳不犹豫地借了五十万元给他，然而理想和现实之间往往有很大的差距。张国栋东挪西凑的几百万元，居然在两年之内赔了个精光，到还钱的时候，张国栋根本没有钱还给孙义。于是他找到孙义，求孙义再给他一年的时间让他东山再起，只要挣到了钱，他一定会连本带息把钱还给孙义。

孙义是一百个不乐意，不过也没有办法，孙义索性和张国栋一起喝酒安慰他。可是张国栋酒量非常差，喝一点就醉，两个人酒过三巡，张国栋就借着酒劲把卖房的事情全部告诉了孙义。孙义着急地问卖房的钱去哪了，张国栋说卖房的钱先还别人了。听这话孙义非常生气，当场掀翻了桌子摔门而去。这个时候，张国栋才意识到自己说错了话，不过为时已晚。没几天张国栋就收到了孙义起诉还款的法院传票，同时孙义以张国栋恶意转移财产为由，查封了他已经卖掉的那套房子，那套房子正是刘霞年前从张国栋手里买的那一套。

春节一上班，刘霞就找到了律师，律师觉得既然房子都已经过户了，一般来讲，债权人是没有权利去查封这套房子的，刘霞不用过于担心。然而刘霞告诉律师，买房的时候自己做了糊涂事，才导致现在的被动。2018年10月，当时刘霞还在一家传媒公司上班，收入颇丰。其实刘霞早已厌倦了不停搬家的漂泊生活，钱攒得差不多了，就想买个房。于是刘霞就开始了艰辛的看房之旅，她看好的房子不是地段偏远就是价格偏高，在频繁的看房过程当中，刘霞陷入了深深的焦虑。

有一天刘霞的电话铃响了，是房产中介王磊。王磊是刘霞看房过程当中认识的，两个人是同龄而且还是同乡，所以刘霞对王磊自然是多了几分信任。王磊告诉刘霞，在她单位附近正好有一套房子，正符合刘霞的要求。于是刘霞跟着王磊看了房子，刘霞对房子的户型以及小区环境都非常满意，而这套房子的房主正是张国栋。张国栋和刘霞两个人讨价还价一番，最终刘霞同意以两百五十万元的价格买下这套房子。

张国栋话锋一转说，这两百五十万元是他的净得款，房屋交易所产生的税费由刘霞来承担、这个刘霞觉得自己担点税费无伤大雅，于是爽快地答应了。站在一旁的王磊赶紧把刘霞拽到一边，说这房子不是满五唯一，如果要过户的话，还有二十五万元的税款。了解情况后，刘霞知道这已经远远超出了她的承受范围。王磊看出了刘霞的心思，提出了让他两位先结婚再离婚，然后通过离婚协议的形式过户就可以免掉二十五万元的税费。虽然刘霞是非常不情愿，但是一想到能省掉这么多的税费，于是就接受了王磊的建议。紧接着王磊又做了张国栋的工作，张国栋着急卖房，于是也爽快地答应了。在王磊的帮助下，张国栋和刘霞很快办理了结婚、离婚、房屋过户等一系列手续，一直到拿到了房产证，刘霞才舒了一口气。可事与愿违，房子还没住进去就被法院查封了。

听完刘霞的讲述，律师明白了她的房子被查封的原因。于是律师给刘霞提供了解决思路，要想保住房子就必须想办法解除房屋的查封。于是第二天，刘霞就按照律师的建议向法院提出了异议，她认为自己是合法的购房人，而且房子已经过户。孙义作为债权人，是没有权利查封这套房子的，而孙义却坚持认为张国栋和刘霞之间的交易是非法的，这种行为不应该受到法律的保护。

振豫说法

那么刘霞的异议能成立吗？她买的房子能顺利解除查封吗？这就是今天要讲的法律点：

买房人执行异议

买房人执行异议指的是，购买的房子因为出卖人个人债务问题被人民法院所查封，买房人针对查封而提出的异议。如果异议成立，那么房屋查封应该解除，但是如果异议不成立，那么就无权要求解除查封，而且这套房子很有可能会被法院拍卖。关于这一点，我国法律有明文的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

回到本案当中，这套房子是刘霞通过中介公司合法购买的，已经签订了合同而且支付了所有款项。在孙义申请查封房屋之前，刘霞也已经拿到了房屋钥匙，所以刘霞是符合复议规定二十八条前三个条件的。我们再来看一下第四个条件：非买售人自身原因未办理过户登记。这条法律规定的意思是说，在房屋交易过程当中，买房人没有拖延过户或者没有违法办理过户。刘霞是否符合第四个条件是本案当中最大的争议焦点，虽然房子已经过户到刘霞名下，但是我们看到过户方式存在明显的瑕疵。正常的房屋交易流程是买卖双方按照法定程序，先办理缴税，然后再办理过户。然而张国栋和刘霞却通过假结婚的形式过户这种行为，很明显是违法的，所以刘霞不符合第四个条件。

判决结果

很快人民法院作出判决，张国栋和刘霞假借夫妻间更名骗取过户属于违法获取产权。这种行为不应该受到法院的保护，所以刘霞无权要求解除对房屋的查封。庆幸的是，后来刘霞张国栋和孙义达成了和解，张国栋还上了孙义的五十万元，刘霞也补缴了税款重新办理了房产证，而房屋行政管理部门对房产中介公司怂恿违法过户的行为，进行了严厉处罚。

微信号 | hnzyls110