一、物业服务企业的收入构成

（一）物业服务企业营业收入的内容

营业收入是指物业服务企业从事物业服务和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业服务主营业务收入和其他业务收入。

1．主营业务收入

主营业务收入是指物业服务企业在从事物业服务活的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业服务收入、物业经营收入、物业酬金收入和物业大修收入。

（1）物业服务收入：公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

（2）物业经营收入：物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场、集中供暖、中央空调等共用设施收入。

（3）物业大修收入：物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

（4）物业酬金收入：物业服务企业从物业服务项目预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取的酬金收入。

2．其他业务收入

其他业务收入包括广告收入、废品回收收入、商业用房经营收入、场地租赁及无形资产转让收入等。

商业用房经营收入是指物业服务企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的经营收入。

（二）物业服务企业营业收入的管理

物业服务企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

二、物业服务企业的成本费用构成

（一）物业服务企业营业成本、费用的内容

1．物业服务企业的营业成本

物业服务企业的营业成本包括直接费用和间接费用等。

（1）直接费用，包括物业服务企业直接从事物业服务活动所发生的支出，由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

①人员费用。是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

②物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。是指为保障物业服务区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

③绿化养护费用。是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

④清洁卫生费用。是指保持物业服务区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

⑤秩序维护费用。是指维护物业服务区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

⑥物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

⑦办公费用。是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通信费、书报费及其他费用。

⑧固定资产折旧。是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

⑨经业主同意的其他费用。是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

（2）间接费用，又称管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。

物业服务企业在管理多个物业服务项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，会发生企业管理人员的员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费（油费、路桥费、维修费用等）、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。

物业服务企业所发生的管理费用按照一定的比例分摊到物业管理项目，这部分管理费用称之为物业服务企业的间接费用。

物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业服务企业的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其他业务的，应先按实现收入的比重在其他业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业服务企业之间分摊。

2．物业服务企业的费用

是指在物业服务过程中发生的，与物业服务活动没有直接联系，属于某一会计期间发生的费用。包括：

（1）管理费用。物业服务企业各部门（除市场部门外）发生的各项费用，包括员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费（油费、路桥费、维修费用等）、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。

（2）营业费用。物业服务企业市场部门发生的各项费用，包括员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费（油费、路桥费、维修费用等）、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。

（3）财务费用。如银行利息、银行扣款手续费用等。

（二）物业服务企业成本费用的管理

成本费用

计入

物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用

营业成本

支付的物业服务用房有偿使用费

营业成本或者管理费用

物业服务企业对物业服务用房进行装饰装修发生的支出

长期待摊费用

按照年末应收取账款余额的0.3%～0.5%计提坏账准备金

管理费用

（1）工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

（2）固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%～5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

（三）物业服务企业其他业务支出的内容及管理

物业服务企业其他业务支出是指物业服务企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计人长期待摊费用，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

（四）物业服务企业税费的管理

1．物业服务企业税费的内容

物业服务企业的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。具体参见表11-1。

物业企业财务管理——收入、成本构成

2．物业服务企业代收代付项目

如物业服务企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、住宅专项维修资金的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税。对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

3．特殊规定的免税政策

如北京市地方税务局《关于酬金制物业服务有关营业税政策问题的公告》（北京地税公告2011年第8号）：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，物业服务企业以酬金制方式开展物业服务业务的，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业服务企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。

三、物业服务企业的利润

（一）物业服务企业利润的构成

物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

（二）物业服务企业利润的计算

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额；

其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额；

补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

四、物业服务企业代收代付业务

（一）物业服务企业代收代付的范围

物业服务企业代收代付的费用类型包括：水费、电费、燃（煤）气费、住宅专项维修资金、生活垃圾消纳费、集中供暖费用等。

在物业服务区域内，供水、供电、供气、供暖、有线电视等单位应当向最终用户收取相关的服务费用，业主与上述单位是一种合同关系。

（二）物业服务企业代收代付的管理

（1）按照费用类型建立统计报表，报表内一般以业主或交款人作为统计的对象。

（2）查表计数。

（3）及时向业主或使用人送达代收代付费用收费通知单及收取费用。

（4）对代收代付的费用及时进行统计，及时追讨欠缴费用。

（5）将向业主或使用人代理收缴的水电气有线电视等费用转交到供方。

（三）物业服务企业代收代付的方式

1．先付后收

由物业服务企业先行垫支，再向业主收取资金。

2．先收后付

由物业服务企业先向业主收取资金，再将资金支付给相关方。

五、物业服务企业的财务特征

（一）会计主体的特殊性

（二）现阶段物业服务企业资产的特点

（1）货币资金在总资产和流动资产中的比重偏高。

（2）分散在各物业服务项目、所有权归全体业主的固定资产尚未全部纳入会计核算体系。

（三）现阶段物业服务企业负债的特点

（1）物业服务企业现金充裕，现金流稳定，普遍没有通过银行融资的需求。

（2）物业服务企业账面上存在着较多的暂收或应付款（例如代收代付费用等），并且物业服务收费一般采用预收的方式，因此，物业服务企业负债相对于所有者权益的比率较高。

（3）物业服务企业的负债基本上是无息负债，即无需支付利息的负债。

（四）所有者权益的特殊性

在进行所有者权益核算时，应注意的是：酬金制下，物业服务费的结余是全体业主的权益，而非物业服务企业的股东权益，不能将其纳入所有者权益的核算范围，应计入资产负债表中“少数股东权益”项目，不能将其分配给股东。

（五）收入的规定性

酬金制下，物业服务费是物业服务企业以代理人的身份为业主管理的资金，在地方税务法规的支持下，在会计上可以作为“代管资金”；对于采取酬金制的物业服务项目，物业服务企业的物业服务收入仅包括物业服务酬金收入。

（六）物业服务企业在成本费用方面的特征

（1）物业服务企业固定成本的比例较高，人工成本占总成本的比例也较高，成本费用的可控性相对较差。

（2）物业服务企业成本费用的可预测性较强。

（3）物业服务企业的成本中有相当部分属预防性支出（如电梯维修保养费）。

六、酬金制与包干制

物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

（一）物业服务费用酬金制（支出+酬金）

物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。

对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，结余仍然归业主享有，避免了出现收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业服务企业而言，由于酬金制是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

酬金制的运作流程包括：

1．制订年度工作计划

年度工作计划是编制年度预算的基础和依据。制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据：一是合同的约定，主要是合同中约定的工作内容、标准、目标和承诺等；二是合同的委托方在外部环境变化后对物业服务和物业服务企业提出的新要求；三是物业服务企业自身提出新目标，如上年度未完成的工作或者需要改进的工作。

2．编制年度费用预算

编制年度费用预算，重点考虑三个方面：一是年度工作计划的内容和要求；二是往年物业服务开支的历史数据；三是可预期的价格变动、费用变动情况。编制年度预算既要做到没有遗漏的项目内容，又要留有余地。

3．提交委托方审核

制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给委托方进行审核。

4．执行计划、预算

5．公布费用使用情况

依据物业服务有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业服务企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，或一年一次，半年一次，或每季度一次。

6．年终决算、结算

经过一年的物业服务实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用；如果有不足，也应由业主承担。在具体结算时则可采用三种方式来落实：一是向业主或使用人增收；二是用其他公共收益贴补；三是在下一核算年度中以调整服务项目的方式冲减。

（二）物业服务费用包干制（成本+税费+利润）

物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。