第一部分 财税[1995]48 号文出台后

文件依据：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48 号）第三条规定：“关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”

案例：甲公司是一集团公司，1997年1月，用子公司M公司名义在某市郊区购进一块地，成本1亿元，1998年6月该地块升值，评估价为5亿元，乙公司是一家房地产开发企业，想在该地块开发销售商品房。甲公司欲卖地，乙公司欲买这块地，双方该如何筹划？

一、销售方甲公司两种方案

（一）方案一，将土地直接出售，需要缴纳：

1、印花税，税率5‰，应纳印花税25万；

2、营业税5%，应纳营业税2500万。

3、城建税、教育费附加、地方教育费附加，征收率分别是增值税的7%、3%和2%，税金及附加300万。

4、土地增值税，应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，增值率=土地增值额/扣除额=4/（1+5*5.6%）=312.5%，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%，应纳税额1.95亿。

5、企业所得税，税率25%，（5-1-0.03-1.95-0.0025）*25%=0.50亿。

以上合计应缴纳2.73亿元。

（二）方案二，将M公司100%的股份以5亿元卖掉，需要缴纳：

1、印花税，税率5‰，应纳印花税25万；

2、企业所得税4*25%=1亿

以上合计应缴纳1亿零25万元。

结论：对卖方甲公司来说出售股权优于直接出售资产。

（三）所得税税负能降低一些吗？

甲公司卖M公司股权时可以留一部分股份，比如5%，享受M公司的分红用，公司章程约定分红比例（M公司土地增值4个亿，可以预测将来会有4亿的利润），甲公司取得M公司的股息红利所得免交企业所得税，化股转所得为股息红利。

二、购买方乙公司有两种方案

（一）以5亿元直接购买土地

购进土地成本帐面价值5亿元，在开发房地产时，做为企业所得税和土地增值税的成本列支。

（二）以5亿元购进M公司100%股权

土地成本为M公司帐上的土地成本1个亿，M公司根据评估报告做分录：

借：无形资产—土地使用权 4亿

贷：资本公积—其他资本公积 4亿

但企业所得税申报时要做纳税调增，税收上只认历史成本1亿。

4个亿的溢价如何消化？只能等将来M公司股权转让时或M公司清算时扣除M公司计税成本5亿。但土地开发后，房地产开发销售的企业所得税25%，土地增值税39%（1.95/5)，多交4个亿乘以64%，多交2.56亿，相当于甲公司少交的税递延到乙公司了。

结论：对买方乙公司来说直接购买资产优于购买股权。

（三）如何解决股权溢价问题?

建议乙公司立即将M公司找个下家以转让股权方式卖掉。如果卖不掉，考虑用下面的方法消化掉一部分溢价：甲公司设立关联建安企业，定价时在合理范围内调高建安成本、设计成本价格，调低股权价格，对上游甲公司来说，税负不变。对下游乙公司来说，股权款不能进成本，建安款能进成本。

第二部分 国税函[2000]687 号文出台后

文件依据：《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号，以下简称687号文）规定：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

语音解读：

案例：甲公司买了块地，以这块地投资成立全资子公司乙公司，后来甲公司把乙公司100%股权卖给丙公司，签订协议：乙公司原债权债务由原股东甲公司负责，与新股东无关。

税务机关认为甲企业名义上卖股份，实质是卖地，所有者权益=资产-负债，负债留下了，实质就是卖资产，应征收土地增值税。

甲公司认为卖股权不是卖地，土增税条例没有规定卖股权需要缴纳土地增值税。

687号文规定，卖100%股权要征税，假如甲公司转让乙公司的50%股份给丙公司是否征税？又或者乙公司有两块地，将50%转让给乙公司，是否征收土地增值税？这里就有了筹划空间，因为只要转让的不是100%股权都无法判断转让的是哪块地，转让的是这块地的哪部分。

纳税筹划：如何实现非100%股权？

有两种方案：

第一种：甲公司卖乙公司股权时留一部分股份，比如5%，享受M公司的分红用，公司章程约定较高的分红比例。实际出售95%的股份给丙公司，不符合国税函[2000]687号文件规定，不需要征收土增值税。

第二种：

1、丙以1000万投资乙公司，乙公司增资扩股。

丙公司做分录：

借：长期股权投资—乙公司 1000

贷：银行存款 1000

乙公司做分录：

借：银行存款 1000

贷：实收资本—丙公司

资本公积

此时，乙公司有两个股东，甲公司占90%，丙公司占10%。

2、甲公司将乙公司90%的股权给丙公司，卖价1个亿。

借：银行存款 10000

贷：长期股权投资 10000

对丙公司来说，仍然购买了乙公司100%的股份，对甲公司来说转让的是乙公司90%的股份，创造了非100%股份。

第三部分 财税[2015]37号出台后

文件依据：《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2015]37号）第六条第二款规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

案例：假设甲公司有一块地，乙公司有1亿现金，投资成立丙公司，甲、乙各占50%股份，此时丙不是甲的全资子公司，甲公司以土地投资乙公司的行为需要缴纳契税。

如果要满足契税免税，需要在全资母子公司之间或全资子公司之间，即为了免契税，必须实现100%股权，筹划如下：

1、甲公司先把地投资到丙公司，成立全资子公司，实现100%股权，不用交契税；

2、接着，乙公司投资丙公司1亿现金，丙公司增资扩股，实现非100%股权。