开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：

一、未完工开发产品的税务处理

国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。

当期未完工开发产品的税务处理如下：

当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%

二、完工开发产品的税务处理

国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

完工开发产品的税务处理如下：

实际销售收入毛利额=预售收入确认的实际销售收入—计税成本（预售收入相对应的成本）

预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额—预售收入毛利额+当期应纳税所得额

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%

三、所得税预征操作案例及注意的事项

【案例】：某房地产开发有限公司2008年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下：

一季度发生期间费用25万元，收到预售收入300万元，“预收帐款”余额300万元；

二季度发生期间费用30万元，收到预售收入500万元，“预收帐款”余额800万元；

三季度发生期间费用28万元，收到预售收入469万元，“预收帐款”余额1269万元；

该项目共发生房屋开发成本1400（含土地款500、利息支出30）万元，商品房可售面积为12000平米，售价0.225万元/平米。至三季度末累计预售5640平米。四季度发生期间费用50万元，剩余6360平米全部售完，取得收入1431万元。

该公司适应的税率：营业税率5%、城建税7%、教育费附加3%、土地增值税预征率1%、计税毛利率15%、所得税税率25％。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下：

一季度：发生期间费用25万元，营业税金及附加16.5（300×5.5％）万元，土地增值税3（300×1％）（万元），当季应纳所得税计算如下：

应纳税所得额=300×15％-25-16.5-3=0.5（万元）

应纳所得税=0.5*25%=0.125（万元）

二季度：发生期间费用30万元，累计期间费用55万元。累计交纳营业税金及附加44（800×5.5％）万元，累计交纳土地增值税8（800×1％）（万元），当季应纳所得税计算如下：

累计预征应纳税所得额=800×15％-55-44-8=13（万元）

应纳的所得税=13×25%-0.125=3.125（万元）

三季度：发生期间费用28万元，累计期间费用83万元。累计交纳营业税金及附加69.795（1269×5.5％）万元，累计交纳土地增值税12.69（1269×1％）万元，当季应纳所得税计算如下：

累计预征应纳税所得额=1269×15％-83-69.795-12.69=24.865（万元）

当季应纳所得税=24.865×25%-0.125-3.125=2.96625（万元）

1-3季度累计已经交纳所得税=0.125+3.125+2.96625=6.21625

四季度：10月份开发产品完工，按国税发[2009]31号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下：

单位成本=1400/12000=0.1167（万元/平米）

1-3季度预售面积相对应的计税成本=5640×0.1167=658.188（万元）

1-3季度实际销售收入毛利额=1269-658.188=610.812（万元）

1-3季度预售收入计税毛利额=1269×15％＝190.35（万元）

四季度剩余6360平米全部销售，实现销售1431万元(6360×0.225)，发生期间费用50万元，结转销售成本=6360×0.1167=742.212（万元），营业税金及附加78.705万元（1431×5.5％）。应补交的土地增值税：

（1）计算允许扣除项目金额＝土地款500＋房屋成本870＋利息30＋开发费用（500＋870）×5％＋营业税金及附加(69.795+78.705)+加计扣除（500＋870）×20％＝1891（万元）

（2）增值额＝（1269+1431）－1891＝809（万元）

（3）增值率＝809÷1891×100％＝42.78％

（4）应交纳土地增值税＝809×30％＝242.7（万元）

（5）应补交土地增值税＝242.7－12.69＝230.01（万元）

应纳税所得额=实际毛利与预售毛利差额（610.812-190.35）+第四季度所得额（1431-742.212-78.705-50-230.01）=750.535（万元）

应交纳的所得税=750.535×25%=187.63375（万元）

应补交的所得税=187.63375-0.125-3.125-2.96625=181.4175（万元）

采用上述方法计算所得税应注意的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。