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物业管理行业存在一定的特殊性，可以取得的进项税额有限，营改增对物业管理企业，尤其是对一般性纳税人的物业管理企业企业，降税幅度较为有限。但是企业不能因此轻视营改增问题，通过税务筹划可以让企业在合理合法的前提下减轻纳税负担、降低企业经营成本、最大限度增加企业效益。

然而，在我国税收种类繁多，税收立法层次不高，税收政策变化频繁的环境下，要想成功地实现税收筹划则存在较大难度，尤其是在当前会计准则和税法同步变动中，物业管理企业如何面对，如何采取税收策略和对策，同时防范由税务引发的法律风险成为企业中高层管理人员密切关注的重要话题。

税务筹划是通过对商业模式、交易模式、合同条款的事先安排，合法、合理降低税负成本，对于“营改增”企业而言，可以通过对“纳税人身份”、经营模式、销售及采购合同的筹划，实现不交、少交、晚交税的目的，具体可以从以下几个方面积极进行税务筹划。

1、纳税人身份选择

人们通常认为，小规模纳税人的税负重于一般纳税人。但实际并非尽然。企业为了减轻税收负担，在暂时无法扩大经营规模的情况下，实现由小规模纳税人向一般纳税人的转换，必然会增加会计成本。例如，增设会计账簿，培养或聘请有能力的会计人员等。如果小规模纳税人由于税负减轻带来的收益尚不足以抵扣这些成本的支出，则宁可保持小规模纳税人的身份。

专业房地产法律顾问金鹰律师建议：如果物业管理企业的客户主要是居民个人，且取得的增值税专用发票非常有限，那么可以在纳税身份上进行考虑，尽可能作为小规模纳税人，把年度收入控制在500万（不含税）元以内，以适用简易计税方法更为有利的。如何将收入控制在这个额度内，需要对每项收入进行分区，哪些是代收代付的，哪些是企业自已的，尽可能把代收代付的，由受益人直接开票给业主，企业不开票，具体来说，可以采取“划整为零”和“代收剥离”(类似于将包干制调整为酬金制)的办法，将年度收入控制在500万元以内。

（1）划整为零，设立项目公司

在物业管理行业当中，实际发生经济行为的实体大多是项目本身，例如一个小区，物管只是受聘于甲方代为管理这个小区的机构，物业项目管理处相对于物业总公司来说只是一个派出性质的营业机构，物业费的性质是属于全体业主的，不能简单地视为物业管理公司的“销售额”。现在有很多物业项目管理处年收入虽然达不到500万元，但各项目都归结到总公司统一纳税的话，无疑会加重整体赋税水平。

建议企业按接管的小区单独工商注册为独立的分公司，获得非法人营业执照，在财务上便可以实行财务独立核算，具有独立纳税申报主体资格。这种情况下，如果项目管理分公司年收入达不到500万元的，就可按小额纳税人即3%进行纳税，从而解决企业营改增后整体赋税变高的问题。

（2）代收剥离

在将小区单独设置为独立的公司之后，可能年度销售额仍大于500万元，其实这些收入大都是替业主代收代付的资金。企业需对收入进行分析，尽可能与业主及其他权利人洽谈，重新签署合同，将代收代付资金改由实际利益人自行收费、开票缴税，从而将收入限定为物业管理企业自身的、真实收入。

如果物业管理企业采取上述两项措施仍无法满足小规模纳税人条件，则不必削足适履，而需在管理上多下功夫，并从上游取得合法的扣税凭证或降价采购价格，以管理提升效益；或者企业面向的客户是一般纳税人企业，且可能取得一定的采购进项税额，经过测算，可能作为一般纳税人的税负比小规模纳税人的税负更低，又或者营业额过大的，那么还是要登记为一般纳税人。

2、优化调整经营模式

充分利用营改增政策，尽量采用类似酬金制的合作模式。物业管理企业除提取酬金外，余下资金均属业主委托物业代管，权益属业主。物业管理企业可以仅允许针对酬金开具发票，委托代管资金不开具发票，需要报销入账的，凭物业公司开具的收据报销入账，抵减所得税。

其次，从业务结构上，推行专业分工、专业外包。如保安、保洁、绿化、机电维修等可以专项委托的项目，建议采用专业外包形式，增大外包比重，以获取更多的进项税抵扣发票。

3、供应商选择

在增值税抵扣制度下，供给方的纳税人身份直接影响购货方的增值税税负。对于一般纳税人购货方，选择一般纳税人作为供给方，可以取得增值税专用发票，实现税额抵扣。如果选择小规模纳税人为供给方，取得的是小规模纳税人出具的增值税普通发票，购货方不能进项抵扣。因此，“营改增”后，企业可以通过选择恰当的供给方，实现税负的降低。

需要注意的是，选择小规模纳税人作为供给方，如果能够取得由税务机关代小规模纳税人开具的3%的增值税专用发票，购货方可按照3%的税率作进项税额抵扣。

4、混业经营独立核算

我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。根据相关税法政策，混业经营中，不同税率项目需要分开核算，否则会统一适用高税率，因此，企业在“营改增”后，应对涉及的混业经营项目分开核算，以适用较低税率，降低税负成本。

5、加强财税管理

企业的财务管理水平：财务人员的专业能力、企业的财务票据管理、财务审批流程/原则，财务制度等等，直接决定了企业增值税税负的降低程度。因此，增值税下的税务筹划，不仅需要财务人员关注，更需要企业中、高层管理人员共同关注。

（钟冶老师工作室——做最具实效的物业财务培训、财务咨询服务）

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