导读

以国内产业园区开发领域的榜首华夏幸福为标杆，剖析了十八种融资实践模式，通过融资实案予以呈现，与广大读者分享。

华夏幸福的前身是廊坊华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始注册资本为200万元。2002年，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域后公司经历了三次增资和三次股权转让。2007年，整体改制为股份公司。改制后，总股本10.5亿元，公司名称变更为华夏幸福基业股份有限公司。2009年，华夏幸福进行内部资产重组，把住宅和园区开发两大块资产整体划拨进入京御地产，作为上市的资产，这相当于华夏幸福的整体上市。2014年实现销售收入512.5亿元，同比增长37%；净利润35.4亿元，同比增长30%。2015年实现销售收入723.5亿元，同比增长41%；净利润48.01亿元，同比增长36%。各项指标均高于同业平均水平，目前，企业正处于持续快速扩张状态。

华夏幸福在融资创新方面非常活跃，除了常规的外部融资如银行贷款、定向增发、银行承兑、连带担保等；内部的造血如各类房产销售、园区业务回款等，还有多种融资创新举措。

主要形式分为四类：战略引资、夹层融资、融资性售后回租和债权融资等20余种模式。

一、让渡股权和收益实现战略引资

战略引资，不是简单的财务性融资，入资方要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益。

二、股权收益转让

股权收益权转让，转让的并非股权，而是该部分股权的收益，是一种预期收益权的抵押借款。股东将所持公司股权，交给信托公司，信托公司以股权收益发行信托计划融资的行为，信托计划到期后原股东一般将进行回购。股权收益权转让一般包含两部分：一是所转让股权的收益，主要为分红收入；二是回购溢价。

三、特定资产收益权转让

特定资产收益权转让，是指资产所有人将部分收益转让出去，受让方获得这部分收益。在金融领域，收益权转让涉及到资产证券化和基础资产。基础资产也称标的资产，如债权、知识产权、物权、股权、企业应收账收益权、基础设施收益权等，是衍生金融工具交易所依赖的资产。收益权转让是将基础资产的未来收益通过在合法的中介交易平台上发布转让出去，资产所有方通过转让这部分未来收益来达到迅速融资和发展目的，受让方则通过投资获得基础资产的收益。

四、应收账款收益权转让

应收账款收益权转让，是指企业在正常的经营过程中提供一定的贷物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的或未来的货币债权及产生的收益，出让给银行等金融机构或其它企业进行融资。

2016年3月9日，华夏幸福就《商品房买卖合同》项下可收取的待付购房款，与平安信托签署 《应收账款买卖协议》，由平安信托设立信托计划，以信托资金购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款20亿元；以应收账款现金流回款余额为限，循环购买公司享有的标的应收账款中的应收账款不超过100亿元。这次融资活动，本质上是把未来要收到的钱提前卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现金。

五、短期融资券

短期融资券指企业在银行间债券市场发行和交易，并且约定在一年期限内还本付息的有价证券。2015年5月26日，九通投资公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行期限一年。

短期融资券的申请条件：是在中国境内依法设立的企业法人，具有稳定的偿债资金来源，最近一个会计年度盈利；发行融资券募集的资金用于该企业生产经营，流动性良好，具有较强的到期偿债能力；近三年发行的融资券没有延迟支付本息的情形，没有违法和重大违规行为；具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度；中国人民银行规定的其它条件。

六、股票质押与连带担保

股票质押融资，是用股票等有价证券提供质押担保获得融通资金的一种方式。2015年1月，股价高峰时（50元/股）股票质押比率高达88%，整个牛市期间的质押比率超过80%。股价低谷时（2016年3月23元/股），股票质押比率控制在40%以下。

连带担保，是指保证人与主债务人对主合同债务承担连带责任的保证。当主合同债务人没有按约定履行债务时，债权人可向债务人或保证人中的任何一个要求履行债务或承担债的不履行责任，保证人没有先诉抗辩权。当主债务在诉讼时效过后发生中断时，连带担保债务不发生中断。担保标的主要是华夏控股与王文学手中持有的华夏幸福股票。

七、资产支持证券融资

资产支持证券，是一种债券性质的金融工具，其向投资者支付的本息来自于基础资产池产生的现金流或剩余权益。资产支持证券不是对某一经营实体的利益要求权，而是对基础资产池所产生的现金流和剩余权益的要求权，是一种以资产信用为支持的证券。

幸福物业签署《差额支付承诺函》，对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券持有人预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。华夏幸福为幸福物业在《差额支付承诺函》项下的义务提供连带担保。

八、明股暗债夹层融资

夹层融资，是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权，即明股暗债。夹层融资的利率水平一般在10～15%之间。

九、夹层式资产管理计划

资管计划的整体形式与战略引资模式相似，本质上也是一种夹层融资。

2015年，华夏幸福运用夹层式资管计划融资多达15次，涉及歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等资管公司。

十、售后回租式融资

售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖方（承租人）将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买方（出租人）租回，习惯称之为回租。在售后租回方式下，卖方同时是承租人，买方同时是出租人。通过售后租回交易，资产的原所有者（承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金，而租金则是分期支付的，从而获得了所需的资金；资产的最新所有者（出租人）通过售后租回交易，找了一个风险小、回报有保障的投资机会。

2014年3月，大厂鼎鸿投资公司向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率约定为7.0725%，租期两年。同年5月，华夏幸福再次向中国外贸金融租赁公司融资2.86亿元，年租息率6.15%，租期两年。

华夏幸福以低于其它融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了将近6亿元的流动性，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当好的收益。

十一、债权转让融资

债权转让，是指不改变合同内容的合同转让，债权人通过债权转让第三方，订立合同将债权的全部或部分转移出去。债权全部让与第三方，第三方取代原债权人成为原合同关系的新债权人，原合同债权人因合同转让而丧失合同债权人的权利，债权部分让与第三方，第三方成为合同债权人加入到原合同关系之中成为新的债权人，合同中的债权关系由一人变成数人或由数人变成多人。新加入合同的债权人与原债权人共同分享债权，共享连带债权。

十二、债务重组融资

债务重组，是指债权人在债务人发生财务困难情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。即只要修改了原定债务偿还条件的，即债务重组时确定的债务偿还条件不同于原协议的，均作为债务重组。通俗地讲，债务重组是借的钱换不上了，采用资产抵债、延长期限、债转股等方式还钱。

华夏幸福欠恒丰银行的债务快到期了，乾坤挪移，将这笔债务转让给长城资产，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。

十三、公司债直接融资

公司债，是指上市公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券，是由证监会监管的中长期直接融资品种。承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。

公司债发行六项条件：企业性质要求上市公司；规模上，由于申报企业多，实际操作中企业净资产应在15亿元以上；盈利方面，前三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；评级上，经资信评级机构评级，债券信用级别良好。募集资金投向，由公司根据经营需要确定，筹集资金可用于固定资产投资、技术更新改造、调整公司负债结构、偿还银行贷款、补充流动资金、支持公司并购和资产重组等；关于担保，发债企业需由金融机构或上级母公司(主要投资主体)提供担保。

2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%，对节省利息支出、提升利润率起到关键性作用。

十四、关联方借款

华夏幸福有多个重要的银行系统关联方，为企业开辟了一条更便利的融资渠道。

十五、信托借款

信托借款，是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，并负责到期收回贷款本息的一项金融业务。委托人在发放贷款的对象、用途等方面有充分的自主权，同时又可利用信托公司在企业资信与资金管理方面的优势，增加资金的安全性，提高资金的使用效率。信托贷款属于直接融资，具有很强的灵活性。门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是房地产公司最为倚赖的融资手段。

2015年4月，大厂华夏向大业信托公司借款25亿元。信托占华夏幸福总体融资比例2012年达到73%，2013年占到43%，2014年占到44%，2015年信托融资总规模达到190亿元，占总体融资比例的40%。

十六、特殊信托计划

特殊目的信托是指特定资产所有人(委托人)将其资产作为信托财产信托给一家信托机构，资产所有人的受益权利被分解(证券化)并出售给投资者；信托机构根据信托资产证券化计划管理、处置信托财产，并针对信托财产向投资者分配盈利。

十七、委托贷款

委托贷款，是指由委托人提供合法来源的资金转入委托银行一般委存账户，委托银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。

委托贷款，名为贷款，实为私人借款，但经过银行这一道口使得借贷合法化。

十八、银团贷款

银团贷款，是指由一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。

来源于公开资料，整理编辑傅光平