中房智库研究员 中央财经大学 卢宜萱

中房智库执行院长 柴铎

本文为中房智库2019年房企年报系列研究报告的缩编摘要。

2020年上半年，新冠肺炎疫情对我国宏观经济运行造成重大干扰，也对世界经济造成冲击。疫情期间，房企销售和开发施工两端几乎停滞，线上销售替代能力十分有限，加之2020后半年阶段性偿债高峰的到来，全行业经营压力不容乐观。根据人民法院公告网数据，至2020年6月5日，全国房地产企业的破产数量已经达208家，几乎每天有一家企业破产，超过2018年同期177家企业破产的数量，与2019年同期持平。

在此局面下，虽然中央政策依旧坚持“房住不炒”，但同时也强调稳地价、稳房价、稳预期以及更加务实的“因城施策”。“银根”方面，央行先后3次降准，释放约1.75万亿元资金，LPR两度下调5年期以上LPR累计下降15个基点，房贷利率下行。“地根”方面，土地利用审批制度改革和土地要素市场化配置顶层设计加速，重点城市加快了优质土地供应节奏，一些城市还放宽了土地出让限制条件，允许延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限，为企业减压。销售政策方面，部分城市预售、限价政策出现松动，公积金政策均有所调整，购房补贴“重出江湖”，特别是加大城市人才就业和落户吸引政策，变相为房地产市场提供支撑。

受此推动，疫情期间累积的购房需求集中入市，改善性需求和投资（资产保值类）需求跟进，4月-6月，大中城市房屋销售有所转暖，国家统计局公布的5月份70大中城市新建商品住宅销售价格显示：多数城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均略有扩大，二手住宅价格涨幅与4月持平或微增。预计下半年，宏观政策环境仍将偏向宽松，着力落实“六稳”目标，商品房销售可能进一步转暖，但是行业企业分化将进一步加剧，个别房企资金链仍然紧绷，局部风险暴发可能仍未解除。

上市房企是行业龙头和实力代表，其业绩和经营动向对行业总体发展态势的反映力较强。2019年中上市房企年报推出后，中房智库进行了一系列研究工作。结合近期形势，为更好地反映并横向对比房企2019年经营业绩，衡量房企应对风险和新市场形势的准备程度，本期我们基于前期研究，对96家上市房企财务指标进行总体分析和综合排名分析。

一、上市房企业绩的“八力”财务评价模型构建

（一）指标初选、筛选与权重确定

本研究评价体系指标初选主要基于现有主流财务评价方法的研究和实践进行归纳和演绎；指标初选后，运用德尔菲法进行指标筛选，设计9段标法指标评价量表。邀请专家源于三类，一是，来自中国房地产报TOP10房企管理人员11人；二是，来自北大、人大、中央财经大学等高校专家5人；三是，房地产新闻媒体的专家4人，对各指数与指标重要性按1-9分数背对背打分。汇总并通过一致性检验后，利用期望值、标准差和变异系数分析专家意见，作为指标筛选和权重测定依据。

E（xi）表示专家对第i个指标重要性评价的期望值；N为专家数；Xib为第b位专家对指标i的评分。

δi表示指标i的评分标准差；μi表示所有专家评分的算术平均值；得到指标i的变异系数：

结果显示，初选指标评价期望值均高于标准值6，均予保留。进一步利用Yaahp软件计算各指标权重。最终，我们以房地产企业的短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力、股东获利能力（股东财富创造能力）、投资能力、现金流能力和杠杆能力“八力”作为评价指数，构建上市房企业绩评价体系。

（二）评价指标打分与标准化

为评价打分需要，需对各企业各指标值进行无量纲和标准化，本评价体系指标包括两种：单向性指标（正向/负向指标，即越大/越小越好）适宜采用极值标准化法，公式分别为：

正相关指标：I’ij = ×100（i=1,2,3…..20；j=1,2,3…..n）

负相关指标：I’ij= ×100（i=1,2,3…..20；j=1,2,3…..n）

I’ij为指标标准化值，aij为企业j的指标i原始值，Aimax/min分别代表各企业指标i的最大值和最小值，n为企业数。

另一些指标如开发强度、综合容积率等为非单向性，适宜采用“最优值标准化法”。首先，考察所有评价企业指标值，确定指标最优值区间{Bicmin，Bicmax}，最优值计算方法为：

Bicmax/min=i± k bis（i=1,2,3…..20；j=1,2,3…..n）

Bicmax/min为指标i的上下最优值；bij表示企业j指标i原始值，i表示指标i均值；bis表示各企业指标值标准差；k为常数倍数，取1、2、3…..，需视数据情况加以调整。

则正相关指标标准化公式为：I’ij = ×100（i=1,2,3…..20；j=1,2,3…..n）

负相关指标为：I’ij = ×100（i=1,2,3…..20；j=1,2,3…..n）

超过或低于最优值区间的数值统一按最高和最低分处理；由此建立评价指标体系如表4。各企业建设用地最终评价值Sj=（j=1,2,3…..n）。

各企业评价最终得分S=，Ii和wi分别代表指标标准化值和权重，i代表某参评企业，k为企业总数。依据该体系对2019年中国96家上市房企的业绩进行评估（具体过程详见详细报告全文）。

表1 2019年上市房企业绩评估指标体系

二、关键分项指标企业排名分析

（一）短期偿债能力

流动比率用以衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。通常认为流动比率应在2:1以上，表示流动资产是流动负债的两倍，即使流动资产有一半在短期内不能变现，也能保证全部的流动负债得到偿还。数据显示，2019年96家上市房地产企业的流动比率的数值空间是{0.67—1.57}，多数企业流动比率集中于{1.00-2.00}的区间内。流动比率的平均值和中位数分别为1.57和1.49，方差为0.32，说明行业流动比率差异不大。有39家企业流动比率位于均值之上。流动比率最高的企业与最低的企业分别为弘阳地产（4.26）和亿达中国（0.67），差距达到3.6。流动比率超过2:1的有11家，超过1:1的企业有92家。行业流动比率整体处于较低的水平，短期偿债能力普遍有限。

表2 2019年96家上市房地产企业流动比率前10名/后10名

如果流动比率较高，但流动资产的流动性却很低，则企业的短期偿债能力仍然不高。速动比率是对流动比率的补充。

表3 2019年96家上市房地产企业速动比率前10名/后10名

（二）长期偿债能力

（1）资产负债率反映企业负债经营情况，衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力，反映债权人发放贷款的安全程度的指标。数据显示，2019年96家上市房地产企业的资产负债率的数值空间是{0.35—0.97}，多数企业资产负债率集中于{0.50-0.85}的区间内。资产负债率的平均值和中位数分别为0.75和0.79，方差为0.02。有29家企业资产负债率低于该平均值。资产负债率最高的企业与最低的企业分别为北大资源（0.97）和万通地产（0.35）。资产负债率超过0.80的有40家，超过0.5的企业有88家。行业资产负债率整体处于较高的水平，行业企业融资政策调整必须慎之又慎。当此疫情，企业融资能力、销售速率和现金流管理能力的重要性更是日趋提升。

表4 2019年96家上市房地产企业资产负债率前10名/后10名

（2）负债权益比率是企业负债总额与股东权益百分比，反映企业债权人的资本受到所有者权益的保障程度。数据显示，2019年96家上市房地产企业的负债权益比率的数值空间是{0.53—33.92}，多数企业负债权益比率集中于{2.00-6.00}的区间内。负债权益比率的平均值和中位数分别为4.33和3.69，方差为14.75，说明企业间差异较明显。有63家企业负债权益比率低于该平均值。负债权益比率最高的企业与最低的企业分别为北大资源（33.92）和万通地产（0.53）。负债权益比率低于5.0的有75家，低于10的企业有91家。行业负债权益比率整体处于较高的水平且企业间差异较明显，部分企业诸如万通地产、天安中国、大名城、SOHO等的长期偿债能力明显优于其他企业，北大资源的长期偿债能力为96家企业中最弱的。

表5 2019年96家上市房地产企业负债权益比率前10名/后10名

（三）运营能力

（1）流动资产周转率反映企业流动资产的周转速度。由于房地产开发和出售业务是绝大多数企业最主要的营业收入来源，占90%以上，故以企业营业收入代替主营业务收入计算流动资产周转率。数据显示，2019年96家上市房地产企业的流动资产周转率的数值空间是{0.02—1.40}，多数企业流动资产周转率集中于{0.20-0.40}的区间内。流动资产周转率的平均值和中位数分别为0.27和0.25，方差为0.02。有41家企业流动资产周转率高于该平均值。流动资产周转率高于0.3的企业有28家，高于0.2的企业有10家。流动资产周转率最高的企业与最低的企业分别为大名城（1.40）和泛海控股（0.02），大名城为96家企业中流动资产周转率唯一高于1的企业。行业流动资产周转率整体处于较低的水平。

表6 2019年96家上市房地产企业流动资产周转率前10名/后10名

（3）固定资产周转率是企业销售收入与固定资产净值的比率，反映了企业资产的利用程度。数据显示，2019年96家上市房地产企业的固定资产周转率的数值空间是{1.36—412.48}，多数企业固定资产周转率集中于{10.00-90.00}的区间内。固定资产周转率的平均值和中位数分别为43.41和16.96，方差为5150.04，说明企业间差异较明显。有27家企业固定资产周转率高于该平均值。固定资产周转率最高的企业与最低的企业分别为旭辉控股集团（412.48）和SOHO（1.36）。固定资产周转率低于10.0的有62家，高于100.0的企业有10家。行业固定资产周转率整体处于较高水平且企业间差异较明显，部分企业诸如旭辉控股集团、容纳地产、北大资源、中交地产等企业的固定资产周转率明显高于其他企业。

表7 2019年96家上市房地产企业固定资产周转率前10名/后10名

（3）总资产周转率是企业一定时期的销售收入净额与平均资产总额之比，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度；该数值越高，表明企业总资产周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率越高。数据显示，2019年96家上市房地产企业的总资产周转率的数值空间是{0.02—0.71}，多数企业总资产周转率集中于{0.10-0.30}的区间内。总资产周转率的平均值和中位数分别为0.19和0.18，方差为0.01。有43家企业总资产周转率高于该平均值。总资产周转率高于0.1的企业有85家，高于0.3的企业有8家。总资产周转率最高的企业与最低的企业分别为大名城（0.71）和泛海控股（0.017），大名城为96家企业中流动资产周转率唯一高于0.5的企业。

表8 2019年96家上市房地产企业总资产周转率前10名/后10名

（四）盈利能力

（1）营业利润率能够综合反映一个企业或一个行业的盈利能力。数据显示，2019年96家上市房地产企业的营业利润率的数值空间是{-0.74—1.37}，多数企业营业利润率集中于{0.10-0.40}的区间内。营业利润率的平均值和中位数分别为0.22和0.19，方差为0.04。有33家企业营业利润率高于该平均值。营业利润率高于0.1的企业有84家，高于0.3的企业有16家。营业利润率最高的企业与最低的企业分别为SOHO（1.37）和亚太实业（-0.741），SOHO为96家企业中营业利润率唯一高于1的企业。

表9 2019年96家上市房地产企业营业利润率前10名/后10名

（2）净资产收益率是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的投资收益水平，衡量公司运用自有资本的效率。数据显示，2019年96家上市房地产企业的净资产收益率的数值空间是{-0.18—1.13}，多数企业总资产周转率集中于{0.05-0.20}的区间内。净资产收益率的平均值和中位数分别为0.13和0.12，方差为0.03。有39家企业净资产收益率高于该平均值。净资产收益率高于0.1的企业有52家。净资产收益率最高的企业与最低的企业分别为北大资源（1.534）和恒盛地产（-0.18），北大资源为96家企业中净资产收益率唯一高于1.0的企业，而亚太实业（-0.12）和恒盛地产（-0.18）则为96家企业中净资产收益率仅有的两家为负值的企业。

表10 2019年96家上市房地产企业净资产收益率前10名/后10名

（3）资本收益率是净利润与实收资本的百分比，用以反映企业运用资本获得收益的能力，是投资者和潜在投资者进行投资决策的重要依据。数据显示，2019年96家上市房地产企业的资本收益率的数值空间是{-14.43—1257336.40}。资本收益率的平均值和中位数分别为137.61和1.47，方差为1257336.40，行业内企业间差异十分明显，仅有6家企业资本收益率高于该平均值。这主要是由于正荣地产、大发地产、国瑞置业、中国奥园、阳光100超高的资本收益率所致，这几家公司资本收益率明显高于其他几家企业的原因在于其实收资本的水平处于非常低的水平。多数企业的资本收益率位于{0.50—10.00}区间内。有两家企业的资本收益率为负值，分别为亚太实业（-0.03）和恒盛地产（-14.43），由于企业年度净利润为负值。

表11 2019年96家上市房地产企业资本收益率前10名/后10名

（五）股东获利能力

每股收益是普通股股东每持有一股所能享有的企业净利润或需承担的企业净亏损，衡量普通股的获利水平及投资风险，是投资者等信息使用者据以评价企业盈利能力、预测企业成长潜力、进而做出相关经济决策的重要的财务指标之一。数据显示，2019年96家上市房地产企业的每股收益的数值空间是{-0.38—5.99}，多数企业每股收益集中于{0.1-2.0}的区间内。每股收益的平均值和中位数分别为1.17和0.64，方差为1.81。有28家企业每股收益高于该平均值。每股收益高于1.0的企业有35家，每股收益高于2.0的企业有18家。每股收益最高的三家企业为融创中国、新城控股和合生创展。每股收益为负值的三家企业分别为亚太实业（-0.03）、恒盛地产（-0.12）和北大资源（-0.378）。

表12 2019年96家上市房地产企业每股收益前10名/后10名

三、2019年96家上市房企业绩排名

表13 2019年96家上市房地产企业业绩总排行榜

2019年业绩TOP10企业的关键盈利和偿债能力关键指标如下表所示：

表14 2019上市房企业绩前10名企业盈利和偿债能力指标情况

附录：96家房企代表性财务指标情况

表15 2019上市房企业业绩财务指标分项排名情况